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加拿大房市不会像美国那样崩盘-----兼谈埃德蒙顿房价走势

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发表于 2011-1-3 20:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我们都知道美国房地产泡沫破灭,很多人不理解为什么加拿大的房产泡沫不破。也有很多人认为加拿大的房价的暴跌只是时间上比美国滞后而已, 就像它上涨也滞后于美国一样,原因是加拿大的经济严重受美国影响。
" X7 p# k5 F1 z2 R6 g0 @2 s5 |( a5 E9 e. _- o) u  d- K, C: {( U
既然要与美国的房市对比,我们就需要分析一下两国房市的一些细节上问题。
! b/ T! H% V; C# a
) x# Z0 e3 b+ |首先谈相同点:4 O, Z2 {+ U5 N
两国几乎在相同时间段实行低利率,而这个低利率都帮助推高了房价。4 W  Z$ S4 B. i* F6 Q7 E: B

" H, |* M  S. C( h4 {! \而不同点就很多了6 B7 h1 H# I# k  s
美国实行了较加拿大宽松得多的房贷标准
$ y7 `; v0 ]( I+ G美国的次级贷款比例比加拿大高的多4 H5 B- p% p' l4 h9 I
美国的房屋贷款证券化率比加拿大高的多。房屋贷款证券化是一个金融创新产品,它把房贷的风险几乎放大了90倍。可喜的是加拿大还没有来得及学习美国的这种创新方法。
% v& Y+ f9 s$ c. ]% l因此美国的还款违约率与加拿大相比也是高得多。0 ]) m) @! M2 z) d" n
% g2 `# c5 G6 F" X1 _$ J& |2 w8 T
所以加拿大的房价不会出现美国那样的暴跌,但调整是肯定的。
$ U! P( h& L% U
" k5 q  X4 S7 I% W再谈埃德蒙顿的房价。我们都看到了本市房价在08年和09年的回调。在过去一年的6月份,二手房市甚至出现深幅的调整,而下半年有所回升。去年新房下跌1%, 旧房年平均价反倒升3% (没有算12月的数据)。展望11年,在目前整体经济不太好的情况下,房价大涨肯定是不可能的。但我还是预计埃德蒙顿的房价变化会在0~3%
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# P7 f8 x) s* H& P! Z我没有像多少人预计房价下跌,这是因为:# s2 e" G. A* M
目前的利率实在是太低了,即使明年加息两个基点,也还是在历史低位。
8 p! u" Z3 h- ]本地的失业率较低
* q, w0 h1 {2 T! M本地的产业优势。本省的人平GDP 不仅是加拿大最高的,也超过美国任何一个州。
" x3 n5 ^8 c4 G3 e石油价格处在高位,11年的平均油价可能达到90美金一桶。
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发表于 2011-1-3 20:43 | 显示全部楼层
这个看着好费脑啊,本人对金融一点头脑都没有
理袁律师事务所
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发表于 2011-1-3 21:00 | 显示全部楼层
1# lijiayuanzhi
2 R5 j& Y8 R0 V: |0 n9 X感觉论述中肯
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发表于 2011-1-3 22:08 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我现在手里还有一家德州Houston公司给我的Offer,所以一个月来看了一下当地的房价。30万的房子大的都不敢买,才知道什么叫豪宅。Toronto的Rosedale的房子也许可以有一比,比较一下Edmonton大学区的房子,只能算Dog House了。美国的住房质量和加拿大不在一个档次,加拿大贵的也许是地皮,可居住城市少的缘故。只能说愿买愿卖,人为托起的房市。再说美国房价高峰时性价比也比加拿大现在便宜多了。
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发表于 2011-1-4 00:11 | 显示全部楼层
支持原创!
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发表于 2011-1-4 10:42 | 显示全部楼层
本帖最后由 catty 于 2011-1-4 10:48 编辑 4 Z# u6 P0 P; E6 k9 c: E) [6 M

% ?) P" m0 U4 q 4# Scottl " f/ J; X+ i$ B3 I4 w9 {

6 T: M7 o$ ?# X$ T' }) u6 a! F# ^
加拿大贵的是政府垄断,houston的房价也就相当于edmonton的一半吧。
; [2 ]) N# G0 {: u( \( u+ R' c) _我一直的建议是本省家庭的主收入如果小时收入低于25,趁早搬家去气候好点city,否则很不值
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发表于 2011-1-4 14:59 | 显示全部楼层
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4# Scottl ' Q' H1 s) R# G3 S

1 @8 G* b* X2 w& b4 W3 N7 ?4 `4 _
6 ?8 `8 v1 b& V# s加拿大贵的是政府垄断,houston的房价也就相当于edmonton的一半吧。
) a: Q) C' [) ?  S我一直的建议是本省家庭的主收入如果小时收入低于25,趁早搬家去气候好点city,否则很不值( v2 b$ \& u( v3 U
catty 发表于 2011-1-4 10:42

) z; z6 K; N) |4 a8 `% ?7 `& I9 o3 W: a1 g4 T& ~
要搬美国不容易。$ t- t  {* |8 j6 ~3 h* @" f
爱民顿这个收入高房价不高的地方都买不起房子,加拿大其他地方就更难。便宜的地方只有,蒙克顿,圣,约翰,等等,可使失业率高,一颗白菜也要几块钱。温哥华天气好,更买不起。
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发表于 2011-1-4 15:15 | 显示全部楼层
我现在手里还有一家德州Houston公司给我的Offer,所以一个月来看了一下当地的房价。30万的房子大的都不敢买,才知道什么叫豪宅。 Toronto的Rosedale的房子也许可以有一比,比较一下Edmonton大学区的房子,只能算Dog House了。美国的住房质量和加拿大不在一个档次,加拿大贵的也许是地皮,可居住城市少的缘故。只能说愿买愿卖,人为托起的房市。再说美国房价高峰时性价比也比加拿大现在便宜多了。0 T. n+ T% `2 T1 ^& A1 p
Scottl 发表于 2011-1-3 22:08
2 L/ [; k1 Q8 u  ^) h
4 q% P( d7 @. t1 w1 j; H
全世界的房市都是人为托起的。如果Edmonton大学区的房子只能算Dog House,那么曼哈顿,上海的房子算什么?Dog shit?4 `* I. _( `" T3 f. a) T

& Z1 g4 L2 s9 O% F德州的房价便宜的本质是州税以地产税的形式出现。而无论德州还是阿省的税收模式都不会轻易改变。
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发表于 2011-1-4 21:22 | 显示全部楼层
除非新能源发现,除非限制开采油砂,否则同意加拿大房市不会象美国那样崩盘.
4 l# x( t% r1 o- D+ U! S! j. ]& Z
: j$ G& H& Y/ E1 G" p9 v就看看这里的石油工人的收入水平吧!听说TRADE挣得可多了,一个小时都40多.很多都有加班的,年收入都在; k+ r" ?1 I% y% t+ L
7万到20多万之间.
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发表于 2011-1-4 21:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
#7 新移民
" l3 k5 q0 S2 P) M4 b  D4 n" l. U* {/ I; R" Z
我就是从Moncton搬过来的,那价格便宜也是相对其他大城市,比Houston还贵。现在给我Offer的美国公司08年就一直让我去,只是Edmonton的公司给搬家费,所以我对美国房价高峰时有印象。2 Z" m! E4 U: k2 P  s+ Y
* X6 W8 Q. H" G/ e# T
Dog House是西人喜欢挂在嘴边的,没什么贬义,只是指居住空间狭小,我没有冒犯什么的意思。不过好多大学区30几万的房子,只有拆掉,买块地的价值。0 a# h! \3 \- H; ?  W* }

2 L/ n4 z# n  S% N从世界范围来看,美国之所以愿意做国际警察,因为可以 "拿大家" (收集世界财富,给自己国民享用)。中国算得上“大家拿”。至于“加拿大”,记得国内有个故事,讲的是一个从乡村来的小伙子,在城市发了点小财,给他们村里的年轻人发电报:"速来,这人傻,钱多“。可能形容Fort Mac比较形象,虽然我还没去过。开个玩笑,免得太严肃了。
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发表于 2011-1-13 16:27 | 显示全部楼层
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发表于 2011-1-14 08:03 | 显示全部楼层
房子的跌幅一定要自己去感觉,不要被1%这种数据蒙蔽,购买力没有下降,人们去买更好更大的房子,欺骗性的均价则显示房价没咋跌,所以美国全国均价的跌幅只是1%2%的。
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发表于 2011-1-14 09:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
房子的跌幅一定要自己去感觉,不要被1%这种数据蒙蔽,购买力没有下降,人们去买更好更大的房子,欺骗性的均价则显示房价没咋跌,所以美国全国均价的跌幅只是1%2%的。
* |& m+ r% e' [$ _9 ^HooHoo1 发表于 2011-1-14 08:03

+ I& E+ q3 F# s& E0 i. Z. A4 A5 PCitation please.
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发表于 2011-1-14 11:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 HooHoo1 于 2011-1-14 11:13 编辑 7 a  n- K% @4 ^7 G( S! i4 U
, ~* e' C# |$ ?0 i
13# 小黄
# ?# Q9 r. Z1 x8 _. m3 t' Z( d
那是我买房前研究的,一时找不到连接,放狗找2个7 A" M4 p. x9 h4 t

  g* @  g8 ]- ]http://www.realestateabc.com/outlook/overall.htm5 b# Y2 S$ l  j+ m6 o; b& ^
http://en.wikipedia.org/wiki/Fil ... 963-2008_annual.png
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-1-14 21:14 | 显示全部楼层
13# 小黄
9 O3 V& _. ^1 g# g3 h0 F) o, Y$ K: M: V* ^: ?) B) Y, n
那是我买房前研究的,一时找不到连接,放狗找2个% g- W1 F: d* u. y0 m1 O
& z1 {; y1 f1 k) O7 T' f
http://www.realestateabc.com/outlook/overall.htm" c. \# Z( ~- B# l4 w, E
http://en.wikipedia.org/wiki/Fil ... f_New_Homes_Sold_in ...6 ], p- z% |; f7 [0 ^, M# U& a
HooHoo1 发表于 2011-1-14 11:12
! D% M& f  R$ I" V; y/ Y
( H- s& ^0 h) z# u) e9 J3 q
您前言不搭后语啊。12楼说的是1%,而14楼给证据里,2009 median price比2007下降12.6%. 而且这是新建房数据,这种经济情况下新建房的以经济较好区域为主。如果考虑二手房市场,那么肯定大于这个跌幅。
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发表于 2011-1-14 21:59 | 显示全部楼层
您前言不搭后语啊。12楼说的是1%,而14楼给证据里,2009 median price比2007下降12.6%. 而且这是新建房数据,这种经济情况下新建房的以经济较好区域为主。如果考虑二手房市场,那么肯定大于这个跌幅。
5 h; M; f$ M6 K' [' h小黄 发表于 2011-1-14 21:14
9 ?0 ]' i9 d) I* K
别跟他干,据说他人在多伦多,却心里牵挂爱城房市。
5 n# g6 n0 x) \) o& w3 L/ y估计不知道后面有什么故事。, t" _& a0 H! I# q2 b4 {7 O
范不着浪费时间。
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发表于 2011-1-14 22:37 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
坐等崩盘……
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发表于 2011-1-15 07:46 | 显示全部楼层
15# 小黄
5 b  p; x2 t- L6 y  t* z# j/ P: ~) \8 o
2 S! P5 M3 x8 D0 w. r
文章我是没仔细看,不只您哪看到"2009 median price比2007下降12.6%" ,再说我也没说比2年的啊,有点脑子都知道不说条件是与上年同期比, 莫非第2个紫光出世,考贝点网页里的内容让我看看。
鲜花(169) 鸡蛋(1)
发表于 2011-1-15 12:53 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-15 13:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
2012不是世界末日, 但却会是房地产全面崩盘的一年! 现在迹象已越来越明显, 纵观爱城卡城房市,你会发现foreclosure已经越来越多, 而且数字在渐渐攀升.
老柳教车
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-17 16:53 | 显示全部楼层
2012年包括中国,加拿大在内的房事将会有很大的变化,不信走着瞧。不管国家怎么托市调控。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-1-19 02:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
15# 小黄 + u0 W1 H! b6 x
; i5 s* b, H6 k, V. J& l" b

0 U. C0 `" ~7 d+ `7 c文章我是没仔细看,不只您哪看到"2009 median price比2007下降12.6%" ,再说我也没说比2年的啊,有点脑子都知道不说条件是与上年同期比, 莫非第2个紫光出世,考贝点网页里的内容让我看看。
2 `+ `' Q7 e' d' ?3 EHooHoo1 发表于 2011-1-15 07:46
+ ^7 x+ r# M2 F2 K* `
: t% c# l4 w. B; X" h4 P
你自己给的维基数据
' ?( g, m$ H/ [, X9 A8 |Year         Median         Average! i2 E6 Q5 A) |" w
2007         $247,900         $313,600
  p# C9 u1 V1 t" w1 V; S, \2008         $232,100         $292,6002 f$ y! v" `$ ~
2009         $216,700         $270,900. I; a) i8 X4 d6 E4 O- n0 B/ a! Q
" P' u4 \3 f7 w$ P0 i+ [
有点脑子都知道如果一年1%,两年下来也就2.01%啊。6 R5 M' I( w* S6 Z
: @. U; O* m, J# ^
2008比2007跌了6.37%,2009比2008跌了6.64%,6倍的差距,就算是智商70的也不应该搞错啊。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-1-19 02:19 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
别跟他干,据说他人在多伦多,却心里牵挂爱城房市。
0 S) Z. F3 K8 A; I+ N, r- B估计不知道后面有什么故事。5 p+ \: `: j6 E2 U% r6 u
范不着浪费时间。5 A; S  X; ^* r& M
紫光 发表于 2011-1-14 21:59
  q- C* k' b3 Y( u5 P
和醉酒有异曲同工之妙。
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