报税问题----急

cooldown310

有没有了解关于卖投资房报税的哥们儿姐们儿啊？是不是属于captial gain啊。用guide T4037对吗？ 在线等答案。多。。。。。。。。。。谢！

紫光

如果出租过一段时间是captial gain，
如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
100%肯定。

billzhao

借贵地也问个报税问题。报税一定要有SIN号吗？俺报的是scholarship，但没有SIN号。多谢。

执迷不悔

原帖由 紫光 于 2008-4-23 13:43 发表
8 w5 g. B: s/ k' O  Z/ l如果出租过一段时间是captial gain，
如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
100%肯定。

那岂不是先出租一段时间合适

苹果鸭梨

一般出租少于一年的，很难归到Capital Gain。 你可以那样保税，问题是最后的解释权在税务局。他们不愿听纳税人解释。一旦他们定性，这利息就不会少。所谓Capital Gain的收入，主要来源于销售可产生Capital的Business。对于房屋出租，他们的唯一解释是长期出租。但多长，没定义。

如花

验证了一句话：“免费得到的信息，绝大多数是没用。”

cooldown310

如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

如花

原帖由 cooldown310 于 2008-4-24 14:51 发表
- X" O) n" n$ t如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
. D$ j8 @  r( |- C+ U. I8 s' p问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

; p% n, ^4 k9 x
当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
8 Q! }, H  F- l, K' c1 h. G
我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。
$ r4 X* G9 G2 G8 u. u7 Y! I7 i
' p$ J! p* B7 I4 |- q8 f0 R. \. `[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 15:48 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 15:43 发表

" Y$ e7 o) W& J3 O" |
- _( v9 @% J7 y1 c# ^当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
9 W: ^5 T* I0 B( D" C
) m0 w, ]' k# F0 r- u) i我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

9 _  [* n+ r2 N! [1 E4 z关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
" P+ C( G% c! w楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问题直接打电话给CRA不是比在这里问要方面很多。

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-24 16:00 发表

关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
& z  ?8 A/ V% g8 C其实不光是这个，任何税务问 ...

: `  t( E( q( p  `7 {1 B我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
* T2 |5 [3 ]% A. e
你如果想讨论，不妨大家根据income tax act 及相关条例，要指明出处啊！
/ g& e5 i" T& _, u+ T' H
) W- }" U5 `4 K1 L* i0 w6 {[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 16:58 编辑 ]

smilecccc

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
( c$ }( ~; H" y4 @  x4 o5 t
  I0 Q' V$ ?5 k* H; T
我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
( x4 {( g" ~3 F) d
/ v7 \4 n" a& X6 |, x* q你如果想讨论 ...

就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

smilecccc

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
- W- Z1 [8 y' y- d, I* j, w
就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

# t+ N7 u1 q# U. `: R! k0 X顺便说一下，不小心用老婆的ID回帖。不是马甲，因为是老婆的电脑。

如花

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表

4 e/ _$ q5 s& |就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

完全不一样！anyway，反正我又没有炒房子，你喜欢100%纳税，我就多事了

苹果鸭梨

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
  \' p8 V5 e" j$ @* I4 M

2 i# f8 d& e  W4 C5 w* j我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
- ]0 R" W7 G# e0 q; g
你如果想讨论 ...

  X  a" m! z5 I8 z% F3 A
我是读了REVENUE CANADA TAXATION INTERPRETATION BULLETIN : NUMBER: IT-218R 以后认为如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME 以下是LINK和部分内容.
  o" ^2 m+ [2 h) x
http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tp/it218r/it218r-e.txt

/ s; X5 {% f" [& p+ M1 d( N3. There is no provision in the Income Tax Act which describes the
9 [" M) Z- z: Lcircumstances in which gains from the sale of real estate are to be determined
  [& w* P0 M7 `; G+ L& Q3 a" Pas being either income or capital. However, in making such determinations, the
courts have considered factors such as those listed below: (The list is not
. g6 C* ^$ o; z* P9 Y* m! wintended to be exclusive of any other factor.)
  D$ x% s4 f/ f
8 |) H$ E* T. u1 X( }; N(a) the taxpayer's intention with respect to the real estate at the time of
its purchase;
, p) S2 g& x, c: y* |) T(b) feasibility of the taxpayer's intention;
(c) geographical location and zoned use of the real estate acquired;
(d) extent to which intention carried out by the taxpayer;
" S2 K  p6 i& b" Z. b(e) evidence that the taxpayer's intention changed after purchase of the real
* j1 \: d" R; q7 c' S! iestate;
8 H7 S0 k! a, F% T8 A0 |- ^, }(f) the nature of the business, profession, calling or trade of the taxpayer
and associates;
% K: e6 n( P  D(g) the extent to which borrowed money was used to finance the real estate
acquisition and the terms of the financing, if any, arranged;
& L7 ~$ \0 w. ?1 ]4 a3 b; l' a. c(h) the length of time throughout which the real estate was held by the
. R7 e8 J- z" Ntaxpayer;
(i) the existence of persons other than the taxpayer who share interests in
the real estate;
(j) the nature of the occupation of the other persons referred to in (i) above
# B% w$ f: l0 z! H  b. gas well as their stated intentions and courses of conduct;
(k) factors which motivated the sale of the real estate;
(l) evidence that the taxpayer and/or associates had dealt extensively in real
estate.

如花

你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"
$ O* a$ N- K9 T* l. q; }
! ^2 A& m6 s' k4 t1 _

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。

你应该把全篇文章都贴出来

5. A taxpayer's intention at the time of purchase of real estate is relevant
in determining whether a gain on its sale will be treated as business income
or as a capital gain. It is possible for a taxpayer to have an alternate or
secondary intention, at the time of acquiring real estate, of reselling it at
a profit if the main or primary intention is thwarted. If this secondary
intention is carried out any gain realized on the sale usually will be taxed
as business income.

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 20:41 编辑 ]

whst111

原帖由 如花 于 2008-4-24 20:37 发表
你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"
2 d* c" d! A! h/ t* w
/ ?  I2 ~4 y6 M' O$ y0 z

1 x5 D. q- I  _: Q# Q- U/ m- V. X你应该把全篇文章都贴出来

[/quote]
- ~- A$ ^: O+ c( s) U' Z+ t
3 a3 e8 A7 B5 u2 A2 G

"我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的"

Profit既可以是capital gain, 也可以是income.
这个问题的关键是你的房子是Capital asset还是Inventory. 如果是Capital asset,卖房的赢利是capital gain; 如果是Inventory卖房的赢利是income.
9 Z4 K5 A# Y% z  Q  P4 ]
3 G) E% v  R. u) N"Capital assets, comprising tangible properties, such as land, buildings and equipment, and intangible properties, are identifiable assets that meet all of the following criteria:

1.Are held for use in the provision of services, for administrative purposes, for production of goods or for the maintenance, repair, development or construction of other capital assets;
2.Have been acquired, constructed or developed with the intention of being used on a continuing basis;
) O! h2 {% q1 l5 v- C3.Are not intended for sale in the ordinary course of operations;
5 T6 q/ F+ |: S, G* p% @. L4.Are not held as part of a collection"

  L! ~5 O* U) |4 ~capital gain is profit that results from the sale or exchange of a capital asset.


+ t* m0 A7 p- o+ L5 W! VInventory is a list for goods and materials, or those goods and materials that are ready or will be ready for sale.
6 c0 n- i7 ^8 g9 fAny gain on its sale will be business income.

你觉得买了房很快就买了, 它是符合Capital asset的定义呢,还是Inventory的定义?

说实话, 我很希望它是capital gain,这样我能少交税.你能给帮我提供一些税法上的支持吗?

hunter

紫光说的是对的。特别要提醒的是，如果你报错的话，不只是补交，很可能罚款。请参照我在去年6月的贴子。
! c& U# W, k. n, M( `3 O( k: C7 Uhttp://www.edmontonchina.ca/view ... mp;highlight=%2Bwst

如花

楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
/ U( p! U: E5 [! s: P; S$ Q) a( i5 M; F
各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案都在那里，看看自己符合那种情况，自己有什么合理的理由可以说服法官以自己最有利的方式交税。 仔细看完后，你比这里任一个伪专家都强。

! h7 M7 t" S( |# S& A如果你们要按100%纳税，那也好啊，为加拿大多做贡献。

blueland

如果你是专职的developer, 你的房子当然是inventory。
如果你不是呢？

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
* \, t: r6 M; n) _0 d- A5 c楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

% Y7 f6 i$ }3 Z# T7 V其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

* N9 i% M! q/ Z1 S6 |! a各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

还有一个佐证，在你买第二个房子的时候，这个房子被保险公司定性为商业住宅而不是居民住宅。
* b* ^1 f) y4 n' O* O5 s商业住宅如果不用于出租获利，它不能被看作是Capital assets，只能被当成Inventory.

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 09:18 发表
* B' v2 v4 b+ Y! g# {
# W2 N' {& a/ A其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

1 M: R+ N* ~* y
我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
3 _% V, L8 w6 X* ]3 f3 Q2 O
8 A" B9 k! C9 z8 A/ v你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而你的依据是打3个电话。哈哈
: {3 ~  {4 [; n6 d
2 I" u, Z8 G/ l8 W8 {" v! [2 e" n0 e想起一个笑话，某电台的天气预测是根据印第安人的预测，当人们去问印第安人如何预测天气，他们说听电台的。
/ T1 z. c  v7 f2 w+ M% Z
) ^0 o" A2 k, z/ |& V) w+ d" d[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:11 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表


" _9 D5 k9 y. u& Y; S5 {# z- I( i其实，我自己有专业知识，我为什么要问可能没有牌照的人呢？

( @: L/ R* x5 c1 d! G" R: f3 q你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据

7 L0 V9 {' `) p, j2 R; q2 i/ _+ Z如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
8 c7 O" ^% S* ]; A0 M再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表

; Z2 N. l( L0 {* X0 m
: d4 C9 K! k+ M5 [/ S4 Q我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？

) P5 M' v4 m( u1 j5 c你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而 ...

2 _5 d7 v# u: I另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:17 发表
- K8 I/ _+ H) X) Q8 U8 a1 j3 j; \
% e4 p; S% [. }, h如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
8 }1 O" N0 K4 q. n再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

. S" f3 ^- ~' }- f  B  I" O: z5 ?: q3 }6 D对不起，以上两个我都不是，但他们无论怎么混出来，好歹也是混出了，比有些连混也混不出来的可信性要多一些吧

9 t1 `2 Q& D( [. L6 C; k[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:48 编辑 ]

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:21 发表
% }3 o* [: q4 \- X
0 ?3 @/ ^% \, l7 ^( Q4 U% T另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

7 q. ^8 j: O8 T6 Z( _! ^$ S; F
3 t' {3 H/ B. b0 K3 E' @5 `他们的做法权威吗？他们这样是基于什么立场？不是出于保护自己利益吗？就像某人发1000贴，就等于他说得全对吗？

紫光

还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
' P9 k- J! `. g8 W你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

如花

我突然发现这样努力改变你们的看法，其实是吃力不讨好，我又没有利益，我为什么要这样呢？奇怪！你们继续炒你们的房子，交你们的税，我就继续炒我的股票。

Z

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:32 发表
还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
) X. m9 I- {) K0 h+ ]+ t( t" B8 I你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

4 G, v$ X& N' Z8 X6 b0 F7 c

" w3 q" \# M* D
我的牙呢？谁看见了...

ZJDX

原帖由 Z 于 2008-4-25 11:58 发表
: E9 k8 B! _3 j% `
  A: O- k9 I) C- S2 }0 ?
% n9 q0 ^# B( c4 `- h
3 n8 Y. C# S; U/ d0 I7 G
我的牙呢？谁看见了...

# N  [" f4 X7 c' o3 g0 m
0 W7 {$ G3 M  j( r我捡到了,你想买回去吗?