为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
1 i' `3 U, w8 Z" k1 L( t2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

+ \1 ~+ b8 s* M$ W结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
# d. C+ O/ X, u, K$ F7 z% `
  D: ~2 ~3 @) F0 v+ W注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
$ L$ X# ?" x5 f- ?4 L& i3 Q
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
1 v6 p+ F: ?5 {7 t2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

! F- Y7 \' x: k3 t/ d' ^5 ^5 J9 J% d
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
: [6 ~5 m& y/ }% g" z一月份售出房和上市房之比降至历史最低
( j& }( L* A) ^5 G7 J+ ~谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
3 c2 T% N0 u( X- Q5 F2008年爱城房事将继续调整
% t" T$ A5 Q) Z- |! s" C' a  D8 V爱城新闻----Edmonton News
+ H0 N4 D7 G" f( @2 W8 f不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
6 [- }; M0 c* |; {3 p& e谈房论地----House & Land

% s' I  n. c6 C1 B( v其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
. q+ \( V: G  q/ i" e

$ g5 u' L( }, M! c" X
为什么现在不是买房的时候？
* F6 C1 L' u. |- L6 V谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
2 Y' }* `; L! G7 J7 K看涨派帖子的几个通病
$ A; n/ p) q3 Q8 {谈房论地----Hou ...

1 \$ R. n9 @. A
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
, y- ]" s( d1 `" N2 O

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
! }& l$ x" b+ P/ `


/ a& n6 E4 F6 T( O0 d为什么现在不是买房的时候？
9 G: u8 v* l0 u6 t# }0 h) r谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
& z% l) j# u( [, O+ x1 a谈房论地----Hou ...

  f0 r2 o5 d# o3 u  R
' E' R9 W0 l; ?) s, X忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
* Q' Y5 Z( L, B" P6 u7 y为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
! n/ j  s. i2 }5 k- \( JRatio是57%。

7 Q* h" N/ b/ e' r$ W/ {+ l如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
6 ~9 C! M/ L( |我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

/ V4 `9 {: C6 l3 I+ G! A, L恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
- M( }. |# ~( J( Q8 r
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
' r& R2 _9 u/ b! T$ }为什么？
, J) N% y7 ~& n$ R0 _请问：2003年一月份的平均房价是多少？
, E  q9 E% x3 J5 r$ xRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

7 ^3 g6 f, F+ d/ R3 e
* q; q# y; U( s+ V; b3 E* r

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
/ {6 z4 ]0 E5 s  ^2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
/ I# \6 P; e% o$ e! N1 |ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
5 E% h; Y6 C0 C这个结论怎么样？事实就是这样。"

) [1 r- j' g3 }+ Z现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
/ }* l4 h1 q( X. _! M

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
# R  X4 O; M7 l+ p% @1 N说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

: X$ `. C# o7 T2 Y  A! s0 G# }% {* q现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
' v* |+ F/ v5 E! ]  o$ z; i9 Z, z6 [
- h8 v! ]8 B5 ^' y& ~
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
6 Y! ^0 \! g+ @0 \, W2 q9 Z$ Y& h& M
' B4 G+ C7 F- h2 }" ?  ^, ]
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

% H1 s& J4 K& z% J- s' T8 V. Z' M7 G
4 i( b7 i* ^' y4 o4 p5 i. V是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
9 V9 I7 _' F$ O. Y' F( |- z
2 G7 X) Q2 s. A/ \, _2 c4 H也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


; \1 C8 Q; S9 F我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

- N/ q7 ?: V& B$ b1 Z3 D! |1 t

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
( r3 i* J. R+ u$ _
; x2 u( ?# {& I  S: G! e( q我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
/ Q% l' H4 U9 a9 ~; n0 D  ]: h
: Q& Q; X* K7 V% h* y" W  i
. h" e# L( Z- K3 }+ ?2 S* i是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
  h4 g2 z: r3 u8 o
也太简单了吧！！

& `8 P. I5 C9 _1 E7 w房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
( Z* U: W2 X0 x) D+ F" r房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
9 R2 I- b/ H  A) y; _% R大家看看他回贴就能了解出来.
. k* ~+ O: f0 x我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
+ o1 G8 ~' k3 c- Z2 L+ F6 C% z/ O
; M, h7 B6 @' q9 L/ \我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
! _' z0 n; d  u, w# t" R' w
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
) e: C, m- `; C" V( g+ m- ]2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
5 }  A9 t$ ?( N2 i/ \7 P2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
9 r9 Q2 k% _# e7 b, F2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
3 F4 W. j/ p: m3 f( h
1 Y& ?. \; d- h2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
9 ~6 W& [& T8 W2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

0 L; [! a+ h) c! s打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

* Q& V- F5 o6 G3 l; L& ~ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

7 f, w+ ]- L1 w; b再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
7 D6 v: C0 o- X* |9 `$ |% ^1 b% L
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
6 q) [2 h  s' o9 K* ?2 B+ Y
大家多交流。谢谢。
+ j( s! }. g/ Y3 i0 t
/ z- l% T& U) e! q[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
; S/ m" [2 Q6 f) s
8 i2 F8 E% o6 h3 e5 H& ~* ~我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
0 ?: Q6 v8 g1 P2 R; s2 a+ v% A我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
9 N" {  {5 k, A3 A6 R+ D* u) B大家看看他回贴就能了解出来.
' v$ S# |# ]% Z( F* C, Q. c5 q- E, c我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

& T5 q) r' J+ B  U! S. x8 t) \$ ~) p
到底是谁病态？
4 q. f0 _6 P, J8 s5 N" F. y+ @
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
5 a* s( C4 ~3 d6 O4 j$ x
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

4 u1 m: G! Y; Z( G另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
0 E3 \# }2 j: ?/ W8 u* J$ q8 O; V- j4 a

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
! w# x$ U1 u/ T3 `6 {5 b
- }7 f+ c. U' k& L+ ]6 E( w- F
! w) g4 Y2 i7 T5 X/ W是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

0 a0 h1 K$ E- d# X1 o) i难道你反而观之。