爱城房市的过去，现在和将来（1）

WST

爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
譬如:
+ g) m8 M! O4 [" U' d
1.        近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
2.        目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
2 y3 i0 g7 C/ `0 t& Z3 B! k0 Q3.        供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。
; }' N9 S# R3 k4 H7 l4.        影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
5.        投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
& n  |/ R$ U& \1 j! G; G- i
( A1 M" R# V" l. I" ^) Z6 G在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。

3 L$ g/ r0 I" d7 \5 Y* M% W      2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。
9 i: F) M! ?. w8 j$ S; i" C
. L0 s6 [. A  }1 h# b' P      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：
, E) B) w6 J7 n1 ~; J0 ^
下表为近年来爱城建房数量：
# r3 N7 ]9 a$ U" ]3 M
Year                      housing start

9 [2 M+ @( q! Q# ?8 A% }+ s4 R2002                        12581
2003                        12380
2004                        11488
9 g- m9 C  ]% ]2005                        13294
& T5 U( k/ O8 }" V" G2006                        14970
3 f5 {# C- R/ m, L2007                        15000 （估计）

- X0 w4 J. B. d9 A( W. ]% |7 n以下连接为迄今人口增长：

Edmonton Population- Percentage Growth
- |: @2 W- U# B6 u) C" j
* t; ]  h$ r1 N. \* Z如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。
" P# S6 D  S+ U7 g6 K  Y2 Y) k
       4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。

老杨

好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

老杨

支持原创，送花、加精！

WST

补上 population-pctgrowth 连接：
' ?6 C5 C! Q5 X
! X' g) m5 L" u( X" O# |http://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf

天豕爱美丽

路过

青萝

& g$ ]% w* B9 u期待（2）ing

西红柿酸

有表及里

盲女

期待期待期待

自由的像风

原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表
好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

反应不强烈，热剩饭所以没有回贴．

appleman

UP!!! Expecting.......

peterpan

WST出品,必属精品

BaiLing

11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少

Strom

waiting. thanks

醉酒当歌

1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
" \0 m! N* q5 ~7 r) ~" R: y- h' C2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。
: b) B8 G) R+ f1 s8 N8 T7 P+ b  V! Q3。“可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。”
% c' T% t. B2 v. X& z' J$ Y4 }大家不用恐慌，当存货在1-2年内消化时，房价在2-3年内基本不变。
, i/ K# c! ~9 V' Q以上观点都是醉话，或者酒后直觉。1的对错，几个月后就见分晓。2的对错，大家可以自己找数据。3的对错，需要1-3年后才能看到。
& j/ Y0 J8 n3 E& w$ Y/ u* n
4 i3 k. V' N" B$ W4 ~$ Z$ N/ v/ s

原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表
3 O+ D- ]3 R) n3 L$ {8 ^( _! A
1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
* k' I% m7 @+ g1 b+ _6 F
" A4 t' ]* W5 N- G. ?如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。

[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]

liyong

如能找到新的需求点，房价也许可以看好。但是，很难看到有新的需求点。

TDBank

4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。

后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.

WST

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
* H& o+ i. }8 _8 y. l1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
) M& \0 d6 }2 G' A- c3 w2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

( U  K6 g/ B9 p, K. T' _) t1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有，但买压会不断增加，少则数月，多则半年，终将释放。再跌的可能性很小。当然，如果经济出问题，则又作别论。
$ h/ M! h  c% G( L2。 连接如下：
9 m" X. Y& P/ D& j- \0 i: |http://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
/ o; {5 }! H3 e  p2 e8 W2002 - 2005 人口平均增长不到2%。
5 N+ N8 w& m! Q0 T% h- e! Y- _( C2 q2006 - 2007 人口平均增长约3%
2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。
3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
; z9 y5 L/ ]6 @- N& X; Y1 I在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见，欢迎批评。

WST

原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
/ E& X* y3 U8 M2 u# J' S4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
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后市看来不大好吧,要是后市 ...

$ L* Z- D4 z8 ^- h正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

随心生活

期待下文

elephant

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表

* U* `1 r# S- i9 W/ ^
3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
2 n" `) `5 V; m% t1 a! B  L- O& n8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

1 T/ V2 i3 e  ~: I- ~5 [8 w5 K' M老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.

ccs

好贴,期待下文!

霜之哀伤

好贴  
# j; W! Z8 y, E$ m
% u. F$ R+ y0 N7 a5 U. @可以影响房市走向的因素很多，比如供求关系，经济大势，市场预期，替代品价格（如租房价），外地房价等等。不过纵观全市，现在房价还是偏高，处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应，如果没有刺激市场的事情发生的话，房价大体上还是会向下调整的......
  ~! V. s/ S: X0 K; D1 O7 E
, x/ C' Q- }% l6 a! I7 P仅个儿意见。

一半清醒

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
: s% U! U( x6 q- v6 B( g
7 R1 Y' l% ]( o- B: H" H, h- u
房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。

. `# W0 j6 q8 {
同感，更关注明年本地市场是否还有动荡。
- O$ }. R: r$ ^$ u" j

原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表
" [2 g/ }8 I2 {- K' o! N  e! S" p: j
正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

+ \+ F2 A8 @4 Y( G# T/ W
有的建筑商是不按规则出牌，盲目乐观，自食苦果。

常华

期待下文.

Homework

老兄你把两个不同的基数混淆了，一个是前些年的新建房（20%增量），一个是总人口（3%增量）。
0 v& s4 u# U: B2 A# T1 @
  h% {1 F. o9 d! c5 y+ F: j

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。0 ...

潇洒哥

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
+ Q9 X% P  |. _' B" N3 }4 k* [1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
& g( m* \2 }% h* c  @2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

8 P9 S( `( F+ E. d4 i; t已阅，请温总阅办。

可爱多多

谢谢分享您的思想精华!

nca

老鼠过年

爱城飞雪

期待下文.