Listing与房市供求关系

WST

对于房子后市，看涨看跌，各执己见。谁也说服不了谁。但有一点看来是大家的共识。无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。我在以前的帖子 “爱城房地产及思考“里曾分析探讨过卖家的组成，动机以及listing 暴增由来。现在再作一些补充.
大家都知道价格取决于供求关系，而Listing 似乎是反应供求关系唯一指标。对此我有几点看法。和大家探讨：
7 i& h" v& S) X2 D我以为：
: Z& a  ~/ q7 Z) r# O* O3 Y% X. X1。 Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。八月份的官方统计表明爱城空房率新低，因此，认为房市供求关系已根本改观恐为时过早。
6 ~, D( c0 D6 Z6 D
" R! ]% W: n; }, N2。Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。可以说爱城多数卖家并非必须卖出，不大会竞价出让。 而部分必须短期出卖的人只要让价也可找到买盘，这部分人已陆续出局。在十月份房市买卖淡季，很多卖家会选择退出市场。

  |1 d7 }" P; r0 r5 c3。在五月份以前，不少人同时拥有多处房子，也有很多换房人惜售，要等到最后再卖。那时MLS Listing 不足2千, comfree 不足1千。造成了房子奇缺，供不应求的假象。现在，正好是另一个极端。真正要卖的房子未必有listing 那么多。举例来说，刘先生去年盖一新房，预计今年10-11月完成。刘先生原计划接到建筑商通知后再卖现在旧房，但房市行情突变，担心到时候更难卖，六月份刘先生把旧房在confree 先卖卖看。登出1个多月，没有一个问询电话。倒是招来很多经纪人打电话，要帮卖，佣金虽高，但卖不出不要钱。刘先生同意一试。 又过一月，仍无半点起色。此时刘先生觉得住新房或旧房差别不大，重要的是不能有两个按揭，更不能让两个房子同时下跌。也许新房好卖，他又把自己的未建好的新房在comfree 和 mls 上重复列出。 最近，有朋友建议他不用着急。卖不成还可出租。刘先生看房价已趋稳定，没有大跌，心下坦然的多了。决定先继续卖，卖不出好价就将自己房子出租。Listing 到期就不在续了。刘先生占了4个list, 现在只要卖出一个，其他listing 即消失。现在卖不出，4个list 也会消失。

MyFairy

My friends are selling, no showing at all for a whole month ... ... open house doesn't work well ...

/ T+ s! f7 x, ^5 P$ u  nHow to get people to look at their houses are their concern now.
6 Q9 X% l. s/ M9 _% u/ W$ L- L9 f
: S& r" F% s0 U+ D. i4 pBut they are not desperate to sell.  
0 l7 ^- k( W, b  l  G& @' x
Wait and see  

水管工

We will see that who have more patience, buyers or sellers. Some houses are listed for a few months, but the listing prices didn't drop. It seems a lot of sellers have not lost confidence yet.

kaleli

老杨

支持原创！

Z

4。阿猫夫妇本来想模仿阿狗夫妇炒房赚钱，看到近期波动吓坏了，决定不炒了。爱城近几年很多销售都是炒房者接盘，如果这一块减少，势必造成需求下降。

MyFairy

& Y3 c: \- R0 W" }4 U5 kWho will be the 接盘者 in Edmonton or Calgary ???

Wait and see


% \5 h6 F& |0 l" s  Q* U6 S
+ s% l$ q6 q  u! l. v[ 本帖最后由 MyFairy 于 2007-9-25 09:05 编辑 ]

紫光

7 M8 E; E/ x6 _) n0 B3 y随便给大家两个例子：
http://edmonton.comfree.ca/displ ... 4b2a5b5dad32efc8157
  s. C. w: d$ a1 s: G1 L6 M) @http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6123257
同一个房子
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6123254
http://edmonton.comfree.ca/displ ... 4b2a5b5dad32efc8157
1 o8 j, A7 }6 i) S3 N& r: _同一个

MyFairy

Some listed both the new and the old at the same time, just to 变现
& ]( w- F  c4 q9 I  }- P# C
; N3 K+ k5 c9 j0 v; J$ A4 ^: `4 ]This may be one

2 {  w4 R9 d: }http://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D2

Wait and see
2 R1 c4 g. W; _6 Y
' B6 _7 a& R  g- b( h: l

2 i, }6 X: k) B  ^! V1 j[ 本帖最后由 MyFairy 于 2007-9-25 09:43 编辑 ]

水管工

原帖由 WST 于 2007-9-24 16:31 发表
对于房子后市，看涨看跌，各执己见。谁也说服不了谁。但有一点看来是大家的共识。无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。我在以前的帖子 “爱城房地产及思考“里曾分析探讨过卖家的组成，动机以及listing 暴增 ...

: b/ S1 R7 p8 n; V! hCOMFREE 和 MLS 可能有重复, 但这种现象一直存在. 只比较COMFREE这几个月的数据, 三月份有893套房子, 八月份有2929套, listing 还是增加了好几倍.

紫光

这个帖子应该顶起来给大家再看看！

elephant

lz用空置率来说问题,那是对于一个稳步发展的城市而言的.

" q+ o% ^8 ]: c! s$ U0 K9 V. l9 v5 q现在的AB省,只能套用淘金热来对待.找到金矿了,大家闻讯而至.只不过时代变了,石油值钱了,现在是淘油砂罢了.

看历史就看从前发现金矿的城镇就好了.个人认为类似.

WST

原帖由 elephant 于 2007-10-5 20:49 发表
lz用空置率来说问题,那是对于一个稳步发展的城市而言的.
: w' _$ _7 a  R2 \+ u& x
现在的AB省,只能套用淘金热来对待.找到金矿了,大家闻讯而至.只不过时代变了,石油值钱了,现在是淘油砂罢了.

看历史就看从前发现金矿的城镇就好了.个 ...

! z/ z  O9 n+ Q$ n/ u1 T0 p& r' }你说得对，亚省的房子暴涨得益于油价的攀升和油砂的储量。但是大多数人低估这一影响。我以为爱城正是稳步发展的城市，而且，正在加速发展。

WST

原帖由 水管工 于 2007-9-25 11:12 发表

/ [# R8 a5 S* p
COMFREE 和 MLS 可能有重复, 但这种现象一直存在. 只比较COMFREE这几个月的数据, 三月份有893套房子, 八月份有2929套, listing 还是增加了好几倍.

Comfree 收费在前，广告可登一年。即使有些房主已不想再卖，或房子已经出租，也不着急撤掉广告， 说不定过半年又想卖了。因此，comfree 上的LISTING 应在一年到期后才会有明显减少。
另外，comfree 上的卖主大部分不着急卖。着急卖的多找 realtor 卖了。