埃德蒙顿房地产 有问必答

southcommon

老杨 发表于 2015-6-11 22:28
3 f2 w, o$ G$ U2 `5 _, j/ s我们宝马建筑公司有过几次经验，跟land title没关系。一次是在Windsor park，这块地远远大于规定的数字， ...

) E# i, l# X$ f( c3 t8 o8 @) Z
0 _1 G5 I2 u* ^2 [) @老杨，你们是不是在讨论rezoning? 是不是把RF1 rezone to RF3后大地快就可以切分了？能不能详细点介绍rezoning对地块和小区有哪些具体要求？申请时间多长？成功率有多大？非常感谢！

老杨

hunter 发表于 2015-6-12 22:39
我也来提个问题：

一房子合理价格为50万， 为了吸引买家来看， 并能产生竞价， 我有意压低价格10%, 标 ...

您的问题与现实不符，所以我帮您把问题改一改：
1、一房子合理价格为45.5万， 为了吸引买家来看， 并能产生竞价， 我有意压低价格, 标价为45万。 结果只有一个offer，出价44.9万。我是否可以不卖？

答：可以不卖。
4 D. B2 O0 g4 g0 m# O% C, K* ^2 S) M
2、一房子合理价格为45.5万， 为了吸引买家来看， 并能产生竞价， 我有意压低价格, 标价为45万。 结果只有一个offer，出价45万。我是否可以不卖？

答：如果是有condition的offer，您可以不卖。如果是unconditional的offer，您不可以不卖。如果unconditional的offer您决定不卖，必须立即把listing price调高，同时承担被诉讼的风险。

老杨

southcommon 发表于 2015-6-12 23:57
1 _8 a& q9 j$ a) p( p5 G老杨，你们是不是在讨论rezoning? 是不是把RF1 rezone to RF3后大地快就可以切分了？能不能详细点介绍r ...

0 c! ?# z. }8 `! n/ V& @% ^前面谈的不是rezoning。现在CITY的精神是RF1的地只要够大就可以直接切分，不需要rezoning。对地块的要求是宽度在50以上，对小区没有明确的要求，但顶级好区肯定是比较困难的。申请时间几个月吧，如果不是顶级好区的话，成功率在100%。

hunter

老杨 发表于 2015-6-13 09:06
您的问题与现实不符，所以我帮您把问题改一改：
1、一房子合理价格为45.5万， 为了吸引买家来看， 并能 ...

/ I8 J* z/ W9 V7 ]5 X解说的很清楚，谢谢回答。
另外，你说原问题与现实不符， 是不是指没有人会有意大幅降价来吸引买家？

一盎司饭

hunter 发表于 2015-6-13 18:37
解说的很清楚，谢谢回答。
, h' O: E, }' r2 L! ]另外，你说原问题与现实不符， 是不是指没有人会有意大幅降价来吸引买家？

3 d( c) L- {2 O
' `  g: b7 w3 e3 [9 l" ]) k, ~, x! V不完全是。而是看房人很多。如果房子真值50万，即使列价只有45万，那么你也绝对不会只收到一个45.5万。你肯定会收到多个 offer，从44万一直到48~9万都有。

southcommon

老杨 发表于 2015-6-13 09:11
前面谈的不是rezoning。现在CITY的精神是RF1的地只要够大就可以直接切分，不需要rezoning。对地块的要求 ...

) ~' \  k) L4 s1 T7 c多谢老杨，看来city有进步多了。这么说那假如以后想买地推到重建duplex就不需要再找RF3, 是不是老杨？另外，多大以上地可以直接切分呢，对地块深度还有要求吗？

一盎司饭

southcommon 发表于 2015-6-13 22:19
多谢老杨，看来city有进步多了。这么说那假如以后想买地推到重建duplex就不需要再找RF3, 是不是老杨？另 ...

3 e5 v9 u1 A2 [# C1 f/ G5 ESite regulations for Single Detached Housing:
4 K- U1 Q7 Z' L% d. m& M  l% Z1 ^  b3 D5 sthe minimum Site area shall be 250.8 m
the minimum Site Width shall be 7.6 m; and
  f) n/ c6 l( m/ o2 K, C9 zthe minimum Site depth shall be 30.0 m.

: x$ `- \( d5 o; E/ d- }" K' c$ ?http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... esidential_Zone.htm

所以，你要切割，需要16.2m宽的地。
市政府的明文规定，就不用另问了吧。
( `2 N2 ?7 w) J4 ^1 Y3 D" p5 W- J
: X% p7 |7 Q+ g1 J0 b, H- g; C这是指切割成2块独立屋用地。并非duplex用地，duplex必须依照之前的 small scale infill guideline，在转角地，主路地上。很奇怪是吧。

老杨

一盎司饭 发表于 2015-6-13 19:37
" S, A: M' A( B& C不完全是。而是看房人很多。如果房子真值50万，即使列价只有45万，那么你也绝对不会只收到一个45.5万。 ...

/ Q# O/ Y. O$ ]同意！如果房子真值50万，一定会收到很多offer，如果只有一个offer，那么一定不值50万。而且，如果只有一个offer，价格绝对不是45.5万。

老杨

一盎司饭 发表于 2015-6-14 08:46
5 g# d+ O4 X8 Y: Q2 t% S9 [. OSite regulations for Single Detached Housing:
/ r8 o# o, |1 x1 nthe minimum Site area shall be 250.8 m
the minim ...

; [  W/ K3 h/ V& k1 Q3 C

hunter

老杨 发表于 2015-6-14 09:24
同意！如果房子真值50万，一定会收到很多offer，如果只有一个offer，那么一定不值50万。而且，如果只有一 ...

教授和老杨肯定房市是有效的市场， 那么是否可以得出以下推论：
$ C, A. n% m# K" y. G. a1. 很多房子长期卖不出去，定价一定高于合理价格。
- U- h3 V3 F/ a$ I  K* ^2. 卖家不用担心标价太低儿被贱卖，市场将会由竞价而自动修正。
3. 卖家要价偏低可能是有利的策略， 能很快卖出， 又不会被贱卖。
+ r! W' c* s8 a实际上， 大多数卖家宁肯卖不出去， 也不降到超出自己定的底线。
* K' d/ O" f! u; N- J* k) n) h

hunter

一盎司饭 发表于 2015-6-13 19:37
0 p/ {" R$ S$ J) r不完全是。而是看房人很多。如果房子真值50万，即使列价只有45万，那么你也绝对不会只收到一个45.5万。 ...

谢谢回答。 你常发布房市 deal. 可是没有贱卖， 哪来的敌尔？

southcommon

6 R) }$ I& e7 J' \

一盎司饭 发表于 2015-6-14 08:46
; _" h9 ?( ~: g3 R! `" t3 @) SSite regulations for Single Detached Housing:
" o, K' v! ~, c5 I/ |5 O) e5 @the minimum Site area shall be 250.8 m
1 \) m; s* c( T2 g( b0 s, B9 _the minim ...

( }5 g' M: O% _) z1 Z
非常感谢你和老杨！site regulation介绍很详细。但还是有些疑问。

  K2 S0 V" V/ _1  既然minimum width is 7.6m, 要切分时为使么还需要16.2 m, 而不是7.6 x2 =15.2m? 请问是笔误吗还是切分后两个房子以之间还有额外的间距要求？
( n* R, ~0 }& k' @) i3 y
2 我也觉得很奇怪。以前概念中建duplex的要求是RF3, lot 600 m2 以上，宽度50FT. 现在既然这样大小的地块在RF1就可以直接分割建两个独立的小房子，那是不是就没必要考虑建 duplex了？特别是想从RF1 rezone to RF3更显得没有意义了？除非是在特定的地块如边角地。
# Y: o5 B8 s# H1 I3 ?) l# U  w
3  很多边角地虽然很宽，但大多深度不够30m2, 但我看了city 网站上相关地图中标出的宽度大于50ft 可以分割的lots里面 边角地都包括在其中了，是不是还允许分割？如果不允许，这种地块是不是只能考虑建duplex? 这样的话，假如是RF1 地块是必须先rezoning to RF3吗?

  _8 w/ L) L; U* D6 \4 对于一般小区来说RF1 rezoing to RF3， 据你们了解容易申请下来吗？难度有多大？

不好意思，第一次接触到RF1大地快直接分割的事，跟以前了解的RF3建duplex有点混淆起来了，至今还有些迷糊，希望你和老杨两位在百忙之中能再次答复。万分感谢！
& o4 a5 L8 z, h1 T$ G7 a
6 ]3 W- w0 c9 j' ]" O6 Y

一盎司饭

southcommon 发表于 2015-6-14 21:59
非常感谢你和老杨！site regulation介绍很详细。但还是有些疑问。

1  既然minimum width is 7.6m,  ...

1 笔误
8 h6 K8 K& H- p7 a2 \5 \2 D% c. ^
我觉得你恐怕把duplex和semi-detached混淆了。
其实 semi-detached 比两个独立屋也有它的优势。好比幅宽可以稍微宽一点。还有就是25'的独立屋，有一侧是 0 lot line，就是侧墙要造到边界上，屋檐遮住邻居土地。可能不是很容易处理。

老杨

hunter 发表于 2015-6-14 13:36
教授和老杨肯定房市是有效的市场， 那么是否可以得出以下推论：
1. 很多房子长期卖不出去，定价一定高于 ...

同意1和2.
; q& G6 Y" y- ^. |2 F+ N* T5 z4 n- R
关于3，举例来说，比如房子价值50万，标价45万，最后10个offer, 最高价49万，那么实际上还是比合理价格低了一些。

老杨

southcommon 发表于 2015-6-14 21:59
: o4 f" H0 q' c! G2 ?, K/ b0 x非常感谢你和老杨！site regulation介绍很详细。但还是有些疑问。
& ^" j, j3 {1 g& n' t
9 {8 _% A0 h! b. F! g% q3 f/ |1  既然minimum width is 7.6m,  ...

7 A2 o2 i$ b! p$ q  ]& b我建议你不要去惦记rezoning的事情，它比较复杂，也有可能无利可图。
& }9 G6 S( W7 U% E; I+ P- G
我建议你直接关注RF3的地块，如果你想盖duplex的话。

southcommon

一盎司饭 发表于 2015-6-14 23:49
' N/ N# _  N2 I; q# Z9 `1 笔误

我觉得你恐怕把duplex和semi-detached混淆了。

* x: M- D7 N9 n& t% k! P! a( A有些明白了，多谢！

southcommon

$ H8 h1 A) e' z, M& y5 O

老杨 发表于 2015-6-16 09:05
+ e6 }; ^: d- E  D% d& M* S$ O我建议你不要去惦记rezoning的事情，它比较复杂，也有可能无利可图。
: C$ Q# x  C6 v  x, V* j8 t
7 B. j5 E2 J& g) \我建议你直接关注RF3的地块，如 ...

) t, ?+ M) m' z7 R) U好，多谢老杨！再最后问一下，我看了small scale infilled guide上好像说RF1的conner lot 或主路上也可以建duplex, 是不是有这么回事？还是必须要RF3地块?盼复。

一盎司饭

southcommon 发表于 2015-6-16 23:35
好，多谢老杨！再最后问一下，我看了small scale infilled guide上好像说RF1的conner lot 或主路上也可 ...

按照 guide 没错， RF1 满足这些条件就行。
, P9 ]+ R. ]. O

hunter

老杨 发表于 2015-6-16 09:01
% `. D8 f4 q" c7 H; C9 K$ A( T. v- E同意1和2.

关于3，举例来说，比如房子价值50万，标价45万，最后10个offer, 最高价49万，那么实际上还 ...

谢谢解释。这种市场能给出合理价格的说法是不是需要一定的条件：中低档房子和卖方市场。
9 b0 W4 A  _# M对于高端市场，以及买方市场是不是不一定适用？

southcommon

一盎司饭 发表于 2015-6-17 09:50
按照 guide 没错， RF1 满足这些条件就行。

+ c6 s! O5 l2 v' n+ w% K/ W0 AThanks a lot!

老杨

hunter 发表于 2015-6-17 11:30
9 N! L& p8 C9 b' m9 P( ^" `谢谢解释。这种市场能给出合理价格的说法是不是需要一定的条件：中低档房子和卖方市场。
对于高端市场 ...

无论买方市场还是卖方市场，中低档的房子都会发生价格回归，而高端房只有在卖方市场才有可能。

hunter

老杨 发表于 2015-6-18 09:51
/ S/ e& |" P4 H6 Q' r! w# f/ Q无论买方市场还是卖方市场，中低档的房子都会发生价格回归，而高端房只有在卖方市场才有可能。

明白了， 多谢。

Autolife

请问老杨：

. L8 l/ L+ G) z) w, z十尺的basement都有哪些利弊？谢谢

玉貔貅

有关房价的政府评估有几个问题请教：
; o( y5 c. b* x9 c7 L" D
1. 政府评估的初始定价是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？其后随地区的涨跌波动调整。
2. 在我周围的朋友以及买卖房子律师都比较重视政府评估的参考作用， 实际交易是不是这样？ 买进大幅高于评估价的房子是否应该慎重考虑？

/ E! l  y- q( |# r) ~6 p谢谢
4 e! }$ Q- o+ Q& M8 e( ]! D% S

老杨

Autolife 发表于 2015-6-18 10:49
; R5 I$ Q, W) ]7 l1 t# C& ^: o请问老杨：

6 y& d# F8 W/ U' ^& ~4 L* j十尺的basement都有哪些利弊？谢谢

除了造价高，似乎没有什么不好的。

老杨

玉貔貅 发表于 2015-6-18 14:57
  m, m- \) F, i9 E" P( u$ L% E有关房价的政府评估有几个问题请教：

1. 政府评估的初始定价是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？其后 ...

1、不是。
2、他们之所以看政府估价，是因为他们看不到周边房子近期真正的成交价。当人们不自信的时候，总要找一些参考数据。以政府估价为依据去买房，有不少人买贵了。政府估价的目的是收税，不是房屋买卖。

h2o2003

老杨 发表于 2015-6-18 20:23
) ]! F  q7 K2 v2 g$ n9 t1、不是。
2、他们之所以看政府估价，是因为他们看不到周边房子近期真正的成交价。当人们不自信的时候， ...

  M2 \  z. Z& K" }4 b' X如果小区近一两年都没有卖房记录。请问你怎么估价？谢谢

glendon

老杨 发表于 2015-6-18 19:18
& h% @3 v- C* ^) v) a. E7 c除了造价高，似乎没有什么不好的。

, V' O1 v7 W1 o  R! x2 l( H$ ?1 G5 DI have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet basement, because main floor elevation is decided by other factors.  It will have more chance to have sewer back up problem. And some lots cannot have 10 feet basement due to existing sewer system elevation. When I check a plot plan, I always try to make the house floor elevation as high as possible. It will give better drainage. Sometime I have to suggest house designer to change ceiling height of basement and/or roof.

carpoool

老杨 发表于 2015-6-18 09:51
$ s% H# K! n! b0 e& F! I无论买方市场还是卖方市场，中低档的房子都会发生价格回归，而高端房只有在卖方市场才有可能。

- s3 \# S* Z) |: \! b/ a! Q请问多少钱以上得房子算高端房子？

carpoool

请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？ 如果不是，那是有什么标准决定得? 有朋友得房子评估价比买价低了快20Ｗ，不知是好事还是坏事？