肺腑之言

紫光

写给观望同志们的几句心里话----仅供参考，也许你们可能没有考虑过这种情况。
观望理由：等房价下跌
房价下跌理由：1、银行加息加到大多数人不能承受，个人估计至少要加到8%以上；
2、经济萧条，失业人士众多；3、炒房集团大量撤资，底价抛售房屋
以上理由不成立的原因：1、银行今年即将将息，0.25-0.5%；2、如果经济萧条了，你能保证你不失业吗？如果你失业了，你还是买不起；
4 u8 ^& x: [; }6 f& x# L4 s3、edmonton目前不存在大的炒房集团及大开发商，到是按现在的发展势头，他们会在今后几年介入。
' }. w% j! [1 N/ V3 D  l那么，说真话，你们在等什么？
等房价跌20%？想象一下那时的情景，银行收回大量的房子，并且积压在手里卖不出去，他们还会傻倒给你房屋贷款吗？且不谈那个时候你的工作还保不保得住。——一句话，到时候你还是买不了。
看到很多观望了很多年的朋友，把一个20万的梦想硬给望到了50万还没有实现，痛心啊。
) u2 q  r+ l! ]4 \% `5 c( i另外——
- \* U% `. _  r" q+ C我自己的切身体会：2005年底的时候，我们家庭属于偏低收入家庭,但我们申请到的贷款可以买一个2000sqft的singlehouse, 我当时就想，就我们这点收入能住这么好的房子，这房子一定会翻番。
8 O4 j/ p  c% |4 h而在经济发达的日本，贷款的年限已经放长到99年——不指望你这辈子还清。银行有毛病吗？
, D, L" g7 F: M. `这就是经济，这就是房子-----一个四面有墙，头上有顶的家，也是在地球上唯一一个你可以真正觉得是属于你自己的东西。

sunson

分析的有道理，但是买不起。无奈！

CANDYMAN

有道理，同意。

补充一条: 房子自住，什么时候买都划算。
万一跌了，５－－８年肯定涨回来。
8 _" M. l, M0 b$ c% C万一涨了，就后悔当初为什么没多买一套做投资，早十年退休！

9 N2 C) f1 B* X; N

sunson

1。有一点比较困惑，如果失业了，又买了房，该套么办？毕竟经济越热，背后的风险就越大
# l) B8 m# A+ f! S- O/ `2。银行为什么降息？去刺激房地产市场？银行的钱贷不出去？但有一点是大家清楚的：在房产市场里，银行的目的不是平衡房价的高低，而是最大利润地挣到钱，银行几乎没有风险。

2 o9 a1 t! [* S4 @3 D/ B: h不知对否，请指教

6 ?# i: M' a2 ~8 N7 X2 p1 ~! K[ 本帖最后由 sunson 于 2007-1-27 19:10 编辑 ]

ally125

同一楼主前两个观点，但是第三个觉得有点出入。炒家还是不少的，前一段时间排队买40万公寓楼花的就是一个成功的炒作例子，温哥华的人去策划的，本地居民背洗脑后就买进那些已经高于市价不少的盘。温哥华的icon好像也把手伸到了爱城了，还是半年多以前把。卡城的炒家应该也有不少进了爱城的，我见过得就有好几个买地起公寓或者丢扑来了四的。好在此地经济繁荣，接盘的力量很强，估计再多一点热钱进来也能消化。
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4 G6 ^) F5 x* @: v   以前我也劝观望的人买，可是每个人心理和经济承受能力不一样的。生来就保守悲观胆小的人，怎么可能与你为伍。投资最起码算是勇敢者的游戏吧。相信每一个买了房子的，炒过期货，外汇，股票，基金的人，多少有一点对投资最基本的理解，加上一点赌的精神，就让他们不甘于在纸上谈兵了。

8 j4 }3 E1 r( V7 {   房地产独有的魅力使长线持有，稳赚不赔，借贷成本低，和高杠杆。经历过低迷经济周期的人心里存在着对投资的阴影，比如温哥华用了差不多十年才回到原来的价位。可好在现在亚省的经济，看不出有任何崩溃的兆头。那么通货膨胀也是顺利成章的（这也是我最害怕回到cash position的原因）。
( ]5 u4 v* a, H; t$ }$ ?3 e8 Q
; z6 Y8 e! {0 j3 F   这个坛子里好像有很多鄙视炒家的味道，可是投资用钱生钱真的比辛辛苦苦挣工资来得容易，你所要做的就是正确驾驭风险。不用做到像巴菲特那样把所有鸡蛋放到一个篮子里，适度的投资会让你的小日子过的舒服很多。至于投资方式来讲，我觉得没有哪一种是最好的，挑一个最适合你的就好了。

sunson

现在如果买了40万的房子，夫妻有一方不能keep住现在的工作，那真的不得不推迟十年退休

原帖由 CANDYMAN 于 2007-1-27 18:44 发表
万一涨了，就后悔当初为什么没多买一套做投资，早十年退休！

紫光

根据加拿大法律，你有半年到一年的缓付期，具体我得查书，有点忘了。
5 [, n) d3 t3 W* z/ x" E6 d! T0 h$ p而且你有房子之后，可以申请个人备用金，一般的还可以支持1-5年（看你有多少equity)，如果你还是找不到工作，你就把房子交给你银行。如果能卖出多的钱，银行会退给你。以上是经济法的规定。
; F! d9 P  h3 C( L* f* U银行将息原因很多，总体而言，升息为了抑制通货膨胀，降息为了抑制通货紧缩。这一点由政府根据本国经济情况决定，让中央银行实施，其他商业银行没有权利决定。
) V1 W2 O& R  t+ A+ q
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-1-27 19:35 编辑 ]

sunson

谢谢楼主答复。
交给银行，是不是就是被银行收回或叫作被银行拍卖？

CANDYMAN

原帖由 紫光 于 2007-1-27 19:32 发表
根据加拿大法律，你有半年到一年的缓付期，具体我得查书，有点忘了。
2 k$ H- ]/ z  f! O3 c而且你有房子之后，可以申请个人备用金，一般的还可以支持1-5年（看你有多少equity)，如果你还是找不到工作，你就把房子交给你银行。如果能 ...

个人备用金英文怎么译？ 具体介绍一下好吗？

紫光

line of credit ,你的房价减去你的mortgagex75%,就是你可以拿到了，利率为中央银行利率，少数银行还给一些优惠利率。直接放到你的帐上，用就付息，不用不付，非常方便。

紫光

不管银行怎么处理，你都可以得到差价，而且银行想拿到你的房子不是那么容易的，加拿大法律是绝对照顾弱者的利益，一段时间内，你可以只付mortgage payment的利息即可，除非你1-2年都找不到工作或者你主动上交房子。如果那样，应该也不是你一个人的问题了，大家都一样，没有什么好伤心的。

catty

原帖由 紫光 于 2007-1-27 18:12 发表
写给观望同志们的几句心里话----仅供参考，也许你们可能没有考虑过这种情况。
4 \: W/ m2 Z7 ^- a# `5 {观望理由：等房价下跌
7 c3 ~2 I# H5 S1 A房价下跌理由：1、银行加息加到大多数人不能承受，个人估计至少要加到8%以上；
2、经济萧条，失业人士众多 ...

2 G* m0 [3 ]' r2 C5 _/ {* W* a
, B- M* v9 }8 G: {: @; k4 Q4 D
实在看不明白，你那么看好地产，为啥还卖房子，等着升值不更好吗？
/ k& {$ Y1 R3 ~: E( t; H& }$ Qhttp://www.edmontonchina.cn/view ... &extra=page%3D1

sunson

Thank you for your reply
" \0 B1 A/ M: W圣诞后，爱城的经济在变化，或者叫调整。好多从事oil constuction工作的人都已感觉到。但是又不是很确信。毕竟在这里，在班上是不谈论公司或行业business.
; D* X; u5 }6 O如果想买房，请教楼主是进入还是持币观望一段时间？[/color]毕竟没有人相信今年房价还会疯涨，如果经济持续好，涨一点对于能keep住工作的人无所谓，但一旦经济变缓，家庭收入只能有40 50或60k,面对如此房价则爱城真的没有什么可留恋的

[ 本帖最后由 sunson 于 2007-1-27 20:43 编辑 ]

紫光

因为我买了个更大的，而我的收入付不起二个mortgage,这有什么奇怪的，而且我会再买第三个，以时间去换取价值（比如我现在在大房子比原来的大很多，地也更大，装修更好，但几乎不用增加什么mortgage,这就是投资收益了

$ m& D3 [& @, ^3 c2 l[ 本帖最后由 紫光 于 2007-1-27 20:48 编辑 ]

catty

你可以出租阿，不用把房子空着吧？现在市场这么好，那么好的房子租金估计是你mortgage的2倍，不更好？
如果冒犯的话，sorry
$ n0 R0 @  X. ~: T/ v# E1 W1 k
$ l; ]* m) W7 X' i反正很多事情看不明白，看来俄真是老拉。

紫光

反正我是已经又建了一个，参看：
! e- O9 J; X3 [7 Thttp://www.edmontonchina.cn/view ... &extra=page%3D2
- {" d' J1 ^% U- J% K. o( `现在价位在25-35万的卖得非常的快，40万以上的基本没有什么frist buyer，都是买掉自己的原旧房，upgrade的buyer.

紫光

问题是银行不答应啊，你以为我不想吗？而且我要不看好房市早在list的第三天就卖了，有个offer,我没有卖。
) O# c/ P: J9 J3 c# W另外，如果要投资的话，我肯定去投资condo，或townhouse,好卖也好租。
( Z; E% ?1 x! m+ Q9 k
( k2 D. }" |* g/ I6 z[ 本帖最后由 紫光 于 2007-1-27 21:02 编辑 ]

callmelxylt

最好别这么想
  F& [: @  g! p7 ]- T一段时间内，你可以只付mortgage payment的利息即可, 25年的amortization, 月付和光付利息也差不多
8 p! Y' u/ s' k5 i/ [' G
加拿大法律是绝对照顾弱者的利益, 银行是只关系利益的,如果你欠息到了一定程度,下一次就没有银行会贷款给你了,严重的情况下7年别想和银行打交道了, 当然政府回照顾你的,但你想家人探亲......

+ y1 a" `( H  ?  T合理的财务规划是最重要的;
& _0 j! g+ e. I/ u7 S当然03-06年初投资房产(尤其买了两套以上)的人是例外, 可以称为投资专家了

sunson

谢谢紫光，也很高兴能在一个健康的帖子里请教了你一些问题。
( o, |4 h8 e2 R0 `% l3 f* G; o. O我的观点：
0 H& a+ O4 l7 ]1。爱城由于有独天独厚的资源，从长久来看，经济应该没有问题。但短期波动和调整是会有的。有时也会有比较大的低谷。
2。今年房价不会有大的波动，至少是不会有大的涨幅。加上现在市场上象样的房子不多，既如此，现在不是买房的最佳时机。
' M& D# k; h- o. q" q
4 L0 z5 S" G' O6 L- R4 R; w谢谢。good luck
1 ?1 n/ L$ M% N* R0 a+ E0 t0 n
3 H6 `7 J3 V2 X- u* R; d0 P[ 本帖最后由 sunson 于 2007-1-27 21:21 编辑 ]

紫光

原帖由 sunson 于 2007-1-27 20:38 发表
Thank you for your reply
! f! g, i* c  o. P, u8 k) z圣诞后，爱城的经济在变化，或者叫调整。好多从事oil constuction工作的人都已感觉到。但是又不是很确信。毕竟在这里，在班上是不谈论公司或行业business.
如果想买房，请教楼主是进 ...

因为你、我不是朋友，所以我的意见仅供参考，后果自负。
不过我的朋友就惨了，好多都被我逼得不得不去买。但好像现在即没有找我算账的，当然也没有请我吃饭的，所以这是一件吃力不讨好的事。
. A+ M" z% L7 E% L7 r) B去年8月，房子最热的时候，我就逼着我的一个中国同事去买了一个condo,那叫一个热阿，一个condo出来，10个人下offer，出价高于叫价的10%都买不到，最后买到了一个30多年旧的， 我的同事还说，这么老的房子应该没有什么涨价的空间了吧，结果就在前几天，他的隔壁卖了，比他买的时候多了3.5万。
' L' F0 P% w3 w7 P最近另外一个朋友被我们一帮人搞定，去买了个townhouse,其实是去抢了一个，因为在这个房子挂出来的第一天就下了offer,一分钱没还，现在还不到20天，同一个小区，同样面积的又卖了一个，这次只多卖了2万多。
以上我说的全部是事实。

狂吃

不错，解释得很详细。

三言两语

老农民

原帖由 紫光 于 2007-1-27 21:32 发表
3 c& ~( G2 d3 a- Z. \0 M* l- }
6 \8 I% [3 s2 v9 I+ Y0 e; g因为你、我不是朋友，所以我的意见仅供参考，后果自负。
/ ~9 q; B5 h8 n6 y; @0 Z7 O不过我的朋友就惨了，好多都被我逼得不得不去买。但好像现在即没有找我算账的，当然也没有请我吃饭的，所以这是一件吃力不讨好的事。
' q( V4 _9 F) t: k5 U去年8月，房子 ...

! f# H+ j- |! r& l5 A1 k; J每个人都有一本经，每个人都不一定比你傻。你的分析也并不是无懈可击，所以，你还是该干什么还是干什么吧，这样也不会有人埋怨你。

U-boat

#23

三千东流水

fancycat

难得搂主这麽苦口婆心的，用自己的亲身经历劝说大家买房，真是令人感动，大家也不要辜负了他的一片好意，赶紧加入到买/炒房的行列中吧！大家一起加油，把爱城的房价炒到更高的水平，也好让炒房的赚更多。

熊猫阿宝

“3、edmonton目前不存在大的炒房集团及大开发商，到是按现在的发展势头，他们会在今后几年介入。”

( W& L9 o# B4 ?依据什么楼主作出这个判断？

smalltown

Up! Up! Until nobody can afford to buy a house.

ComfortHardwood

买了房子可以住，可以租，可以卖，可以抵押，可以拆，可以做买卖，可以种蔬菜，。。。。。要使房价跌了，该有多少人难过？到时候也是一起难过，所以也是患难与共了。为了自己的地盘奋斗吧！

紫光

原帖由 不想长大 于 2007-2-1 13:26 发表
“3、edmonton目前不存在大的炒房集团及大开发商，到是按现在的发展势头，他们会在今后几年介入。”

依据什么楼主作出这个判断？

2 T% |+ B9 V" B- P/ r( @- D, C以前的帖子中已经说过的，因为北面要建5个炼油厂对原油进行深加工。
0 B; k/ m( ^* p美国正在和加拿大磋商要ALBERTA 将原油产量由现在的100万桶/天提高到500万桶/天。
+ M0 r$ @$ m# W- J: K0 v3 X这一系列的举措，将吸引多少人来我是不好估计的，但5个炼油厂，政府估计将提供
8.5万个直接或相关就业机会。这些人住的问题怎么解决？目前市面上流通的房子也就5000-6000套左右。