浮动还是固定, 精算!

Rapala

浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率

最新利率：2010.01.04更新
& w+ _; P6 W) x% f" j7 u　 1 year fix　2.30%
　 3 year fix　3.20%
1 K/ l# b0 `4 W% N6 E/ d8 [' @2 P　 5 year fix　3.75%

9 R/ K2 m& B. o' Y& [　5 Year Close 　P-0.20%

30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％
& B% k8 t( k. d( r3 e% x5 C) U
假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。
# C$ u) ]& I9 o% p& c. N4 H* Z$ i- k
１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
! r7 A( ?: S6 T" _5 T
, W, q) F0 q, U* E7 q1 u２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）
8 O) O! u& I, S# H7 o3 E
( S: S- O# E/ u３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！
7 K/ J+ ?6 Q1 b* l% R
总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。
0 n: L  M* _; N7 I: v. I
/ u# Y8 Y  l. I" d7 |有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！

现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
$ v$ e' d# a; e/ S# O你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
. n3 G; C  |" l) O
% M) D  l* B; H. v5 c! g4 T还有就是没考虑提前还款的情况。
! _9 v1 y: H) G, t
" y: x7 T2 U: z$ U不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
  \$ s  Y4 ^7 U4 ~3 ~你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
( ]" Q1 H+ F' h& m& w1 @
1 a( g0 M# d  o/ X7 z% A还有就是没考虑提前还款的情况。
+ w( X' n; I7 V- [9 j7 u+ t
不过，还是多谢楼主！！
8 A: D; e& w. G0 ~9 j/ M6 j1 s宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

; @2 a- ]% s. G6 T7 ?如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.
3 ?$ `& x6 S& z% c$ W+ M  C
At the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
* c! V7 L' ^" }8 Y! Q7 X# z5 y2 iRapala 发表于 2010-1-19 13:08

为何提前还款，利率越大越有优势？
" u1 q+ x6 i0 Y0 b* d) j# d我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
! P7 T+ ^' E7 r. M( R" {WST 发表于 2010-1-19 15:27

这是正解。

Rapala

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
5 C- t# p4 O6 G: x! j( q9 O2 z% x9 J我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
* B" o, z( Y3 lWST 发表于 2010-1-19 15:27

! _+ i5 |9 K: q& B8 `

小黄

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
. U! A2 @9 e( P6 n7 ^Rapala 发表于 2010-1-19 16:07

% W1 R5 y; i7 G4 r: K老怪逻辑不行啊。
( Y9 x' U' A; S" ~; \
好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
Rapala 发表于 2010-1-19 11:55

( l8 d4 f- |# F; f7 G' \% ]: u这个假设是非常错误的。两点：
1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。

2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄

浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
" O* R8 x2 |6 \4 u. z" S, K
我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
! b8 n, J6 x& l" Wkingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

请问拿到的利率是多少？
' P1 R( ~) N/ }# b# J; y谢谢！

小黄

15# 小黄

3 p' Z6 O4 N# t  M浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
) i5 }& }7 F: ?* J) Z" y1 }
我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
Rapala 发表于 2010-1-21 09:28

& C( z3 G; n" _- X9 b' z: `比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。

就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
/ i$ L1 T: d" K: m* c但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
' `! K5 X# t& K7 R* W; N除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

; f% s: p' M; i; K
条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
: A% E! |: w" E8 @% E' p固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
) G' V7 m% u" w& Q
0 C5 h; [$ I# n  Z& o( ?( E7 ~% x由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定：51,303.26
9 c  X$ Z: q. B) A- N( ^8 z6 l# p浮动：53,943.17

如花

9 Q9 m* Q  i- q) S9 t9 [
附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
9 }, N9 J! b# t* l2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
4 a" k+ V% {  o1 e) L! b固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
( c* {9 g1 d' z' `9 L( N浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
( d, m; S! @% W3 V) Y5 J" F7 Q2 Y
由软件计算的结果，5年总共付利息：
. e0 ^; v. E8 P9 C5 C2 v  I8 @  l6 N固定： ...
5 o0 Z9 l& y  {* A5 e* i如花 发表于 2010-1-22 22:40

1 L7 v' f8 `3 n
没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
7 n6 W# M% A: y, Z
“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
8 ~, J8 J6 Y8 i6 a1 R
( e; F" {# d7 b! K% V/ \3 p- G+ bhttp://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼
1 M$ z/ j2 P0 j3 P
( v3 M% ~2 X1 v5 J6 x8 d最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
" }9 t) ?1 J$ T
“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
. e; m7 a1 ]% \0 A3 {/ m& w
8 b' {# R( ~+ V1 r* K5 T/ g  Xhttp://www.edmo ...
1 b; Z3 d1 |  }+ A; v  ?: P+ i: w小黄 发表于 2010-1-23 10:37

虱目衣带

AASTAR

转贴：
2 K: Y6 Q% x5 U
黄教授说到：

您在梦游吗？
既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。
) o" _( \" Q5 |* K. G9 v
& R) s: |5 h9 M  D; W0 a. C$ Q首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。
1 h6 U" `; K$ }- L1 q, y- @: f
就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
% h* e# o: M: m6 B+ W总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。
2 x& N; ^2 g- D
" }9 s+ l: B$ n

小黄

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
# P  K- a/ e, ~+ R2 @2 i6 T. H  @2 q小黄 发表于 2010-1-23 22:02

) H8 y$ R$ R# A你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
5 @1 f1 w. v- d* F% n, Q+ w/ bRapala 发表于 2010-1-23 22:31

5年很长啊。先说好
( v! @# a# i, R1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
4 m( |1 S# N: I3 W* Z! bRapala 发表于 2010-1-23 15:28

; W0 m5 d* k$ E  pWhat's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？
) M* |! u/ A* N% e! V6 A* M小黄 发表于 2010-1-23 22:39

; ^  T% I, Z; D奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
0 m  n3 a& Y! X& @Rapala 发表于 2010-1-24 20:23

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。
2 h0 N0 g* g  V+ a$ W0 Z
如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。