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浮动还是固定, 精算!

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发表于 2010-1-19 11:55 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 Rapala 于 2010-1-19 12:09 编辑
$ @/ w. M7 r  p4 s
6 K' y) K" t  C$ a6 K浮动还是固定,和你买的房子,以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率# u# P8 {* b! f% M

( h1 N; R* K, _+ ?: K' d$ S最新利率:2010.01.04更新
) o. e/ n9 r) ?* ]- J2 L  1 year fix 2.30%
4 S! }; d  p3 M1 g  3 year fix 3.20%
: H( D/ N; ~8 n% e) z" E0 ^  5 year fix 3.75%
1 b2 y  x3 e) F7 P
. H8 b+ H3 x- F! K: `, T+ @ 5 Year Close  P-0.20%! G5 z5 I5 L7 K2 o' W* Y& F9 L
$ r6 E2 G( \, v" H( a& c" F2 F0 C( t6 [
30天close的deal就不算进去了,那么浮动对1,3,5年的差别分别是,0.25%,1.15%,1.7%8 H$ }" p6 ^# r( \

% `4 [. p' N, q) T5 A假设银行从2010年7月开始加息,银行每年议利息4次,每次涨0。25%,那么从现在算 起,6个月后和一年持平,21个月后和3年期平,27个月后和5年期持平。
! x( Y6 A! J, @4 Y: H/ |' h- g% O' a! ~4 r* b) Z  x8 M6 @* q. Z
1。如果选1年固定,6个月后和浮动持平,一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率,可能会有prime-的更大折扣。固定胜!2 f2 L( h4 N4 E  s2 G+ _

* c2 B2 N" [, W, L$ E0 }2。如果选3年固定,21个月利率后和浮动持平,那么还需要至少21个月才能把损失的利息赚回来,三年总月数是36个月,也就是说损失42-36=6个月利息。当三年固定到期后,再选择浮动利率,假设到时候有prime-0.75的deal出来,那么对比浮动,0.75-0.2=0.55。最后结论,另外2年把利息损失夺了回来,还有赚的。(当然,选5年浮动的,5年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说,就不进一步讨论了)
0 d6 T  t0 l5 j2 {& F0 A3 D2 a
- D8 |+ Z2 f( V9 X1 r3。如果选5年固定,27个月利率后和浮动持平,还需要至少27个月才能把损失的利息赚回来,5年总月数是60个月,60-54=6个月,固定胜!- [6 J5 u: ]  E+ E( A7 o# x* o
6 y4 z, v. P+ H% f
总结,现在选利率,要么选时间短的,比如一年,要么选长的比如5年以上。  X; m0 i# h2 e. B( N! `
: o& Z: m; c9 h; M
有个例外,如果买期房的同学,比如半年以后交房,3年或者5年都很划算,具体的自己算。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2010-1-19 11:57 | 显示全部楼层
沙发!
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发表于 2010-1-19 12:47 | 显示全部楼层
没人保证每次议息都只涨0.25%吧!
$ A" G/ H! k* [  b
- J5 j/ w; V( r8 `6 x现在应该入仓银行股,等涨息了股票就跟着涨了。
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 楼主| 发表于 2010-1-19 12:52 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
利率有可能不涨,有可能一次涨0.5%或者更多,我取一个中间值,每年1%的涨幅算是比较温和的了。
鲜花(52) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 13:05 | 显示全部楼层
这个我也算过。
, @/ d+ ^5 N* v/ w% J4 ^你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨,这很难说。2 N- P+ a7 \8 I

! p. O9 E, m* D6 s* @6 ]+ y还有就是没考虑提前还款的情况。
8 {- g" ]- T5 L, Z/ S: M
! Y; w9 ^7 ~/ I, ]不过,还是多谢楼主!!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-19 13:08 | 显示全部楼层
这个我也算过。
# U& E. i2 Q1 n- c# o* r你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨,这很难说。/ H$ A/ e% r) R% a3 M

) f7 M1 H8 Y# v3 v& {还有就是没考虑提前还款的情况。+ Z7 c  U- W  m6 E
0 y. b  R' w) T% d4 |5 s+ \
不过,还是多谢楼主!!4 U% l5 n  J- }6 `; m. J
宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

2 @* }7 W" h( [如果提前还款,那么利率越大越有优势,5年固定就更划算了,谢谢提醒。
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 15:06 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
you omit the captital.
7 D$ U# H0 j" q& Z% I
8 J: `( R* W% S- M5 [0 `0 O' EAt the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!
鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 15:27 | 显示全部楼层
如果提前还款,那么利率越大越有优势,5年固定就更划算了,谢谢提醒。" N1 D' x+ Y  E! I2 l+ ?4 h
Rapala 发表于 2010-1-19 13:08
* F: u& R% a7 B6 p9 L6 G9 f" |# |  f" y3 h
为何提前还款,利率越大越有优势?: B: K4 \/ g$ d/ B; J) U& v
我想应该是选开始时利率越小越有优势?因为大量借款时能享受低利率,今后利率增加但是借款量越来越少,总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 15:38 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
为何提前还款,利率越大越有优势?) X4 h4 N' S3 {2 [! f3 _
我想应该是选开始时利率越小越有优势?因为大量借款时能享受低利率,今后利率增加但是借款量越来越少,总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
8 ?! w4 F' e: C: k: s: b- HWST 发表于 2010-1-19 15:27

$ G7 ~/ q2 `2 t3 V. u2 R+ P这是正解。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-19 16:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
8# WST 6 A4 x8 h0 _: J" B$ n9 w2 |) j6 ~( ]" A
我是顺着5楼的提问回答的,有些人就稀罕每年10%的提前还款,不管利率是1%还是10%,因为固定5年利率最高,当然就越还得多越还得早越划算了。
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 21:41 | 显示全部楼层
我是在在TD干贷款的,当然不是broker,在我的经理建议和分析下,我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-20 12:12 | 显示全部楼层
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-20 20:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
为何提前还款,利率越大越有优势?
) k0 ~8 \& _- H# S7 F- G$ J! q我想应该是选开始时利率越小越有优势?因为大量借款时能享受低利率,今后利率增加但是借款量越来越少,总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
2 q! {9 o9 G9 WWST 发表于 2010-1-19 15:27

) K1 e' p" s; r$ H( G& k) H
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-20 22:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
8# WST
7 y) c2 k# a' L  |" r我是顺着5楼的提问回答的,有些人就稀罕每年10%的提前还款,不管利率是1%还是10%,因为固定5年利率最高,当然就越还得多越还得早越划算了。
3 m- b1 j) O8 C" ^6 A3 k* mRapala 发表于 2010-1-19 16:07
- V% |7 s  ~" D- O
老怪逻辑不行啊。
; T9 Z7 c8 y9 v4 O: `! b6 ]- e4 @8 Q2 N; o6 m9 }
好比某人贷款20万,浮动5%,固定10%,且有能力第一年还5万。
. G7 z4 y& K, @2 B/ u, E4 s$ U0 M那么第一年后,浮动的还欠16万,固定还欠17万。要多还的人,肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候,剩余的本金已经不多了。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-20 22:29 | 显示全部楼层
1。如果选1年固定,6个月后和浮动持平,一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率,可能会有prime-的更大折扣。固定胜!
$ x; S9 R' U* t, ?0 g2 NRapala 发表于 2010-1-19 11:55

2 M; a- E: G0 V* u$ Z" |$ T2 D" K) ~5 {' q0 L1 [8 F  O5 t
这个假设是非常错误的。两点:
. ^( W) l2 j  o  ^% o. b/ X/ Z1)如果银行offer比prime减更多的优惠,你固定解套出来的人可以拿,一直浮动的人也可以拿,还比你更早那。1 }$ ~0 G% w  y+ w( ^: U  o% o
+ d; @0 @. ^; l3 F
2)在利率上涨过程中,最先涨的还不是央行利率,而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%,就不要妄想这个差额会向下走了。
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-21 09:28 | 显示全部楼层
15# 小黄
6 }* Q' U' T( E& {5 C
  X! s, B1 V; X浮动close5年,哪里还有机会让你改更好的浮动?
9 d4 }% `+ O" a; B( l
! T3 U2 m9 D, m7 I我前面假设prime每年1%,但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候,看到prime-.5%不应该有什么惊讶。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-21 20:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我是在在TD干贷款的,当然不是broker,在我的经理建议和分析下,我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
2 E1 @- `9 `, f5 P1 i# Gkingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

% a, ?* m/ c2 ]1 c3 L7 m% c请问拿到的利率是多少?/ U7 I% V5 f4 H6 d: s( ?* \
谢谢!
理袁律师事务所
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-22 21:41 | 显示全部楼层
15# 小黄
" q* D5 h% J8 f0 f* J; I3 I) \" L. d' s$ l$ Q, l/ l  v
浮动close5年,哪里还有机会让你改更好的浮动?
9 \( x$ Z" K6 z1 l$ N, S  {
. R: g, `! G1 L5 F' S& s我前面假设prime每年1%,但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候,看到pri ...
! B* b& c% a9 Q/ @8 y* PRapala 发表于 2010-1-21 09:28
) ~7 x# y0 I. |+ O+ k9 E+ p/ P& @6 F+ E
比较要同比,浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定,那就应该比开放式浮动啊。' Z! M( V) W& i( A, l& x1 Y

1 ]  y& n0 u+ O* u/ E  E" J就算实在不行还可以还款20%,再借回20%,不就把利率降低了吗。每年倒腾20%,有deal就倒,没有就不动,效率也很高。
鲜花(437) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-22 22:01 | 显示全部楼层
本帖最后由 阳光沙滩 于 2010-1-22 22:03 编辑 3 h$ A$ }! g! M+ Y
8 t, U& S4 Z1 i& ]* x+ z8 a8 ~5 H
我的想法很简单,如果你选择固定,相当于你和银行对未来利息的走势打赌,如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少,那你赢了,否则你输了。) N7 `: W* c9 A& w6 i6 |* [$ U
但是你是在和一群顶尖的的精算师,和市场预测专家在赌,且输赢分界线由他们定,除非有奇迹,他们能输吗?
5 B+ t% @8 J5 t; s除非他们另有所图, 从而可以牺牲一些利息利益给你。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2010-1-22 22:40 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 如花 于 2010-1-22 22:46 编辑
9 `3 ~  x" X; S0 T9 D
8 s- q. C% s& s' l条件:. P+ r2 M0 L8 P6 D6 j
2010年1月1日,贷款30万,分20年还。
: ]' [; f9 ~& t* g5 V固定:首5年利率3.75%,每月还1,778.66。
* f$ n& `' a# B0 c* Z/ S$ b浮动:p-0.2% 5年,由2010年7月1日开始,每3个月升利息0.25%,至p-0.2%=5.05%; X, l% B4 Q6 z; S0 L; Q
3 S# L' g3 K5 O; {- A% ^8 L5 a* j, N
由软件计算的结果,5年总共付利息:
, c! _: I% {5 Y( P' [" x固定:51,303.26
9 H  j) }# k2 K+ {  M浮动:53,943.17
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2010-1-22 22:44 | 显示全部楼层
本帖最后由 如花 于 2010-1-22 22:48 编辑 , R& X5 M( K" T, X3 Q2 D7 s6 a
6 r9 B' V# ?1 h5 f/ ^2 |
附件是计算过程的PDF文件。

Fix.pdf

19.67 KB, 下载次数: 2

售价: 10 加币现金  [记录]

Variable.pdf

23.81 KB, 下载次数: 1

售价: 10 加币现金  [记录]  [购买]

鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-23 10:37 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
条件:
" |& a, ?3 l1 P2010年1月1日,贷款30万,分20年还。; \9 `' B9 z. e0 L
固定:首5年利率3.75%,每月还1,778.66。
4 U* E& R. a) [+ I3 r( a* w/ q浮动:p-0.2% 5年,由2010年7月1日开始,每3个月升利息0.25%,至p-0.2%=5.05%$ J2 `1 u7 E% C- ~+ Q2 f" O

- q* V, U& T1 X7 @& e, Q1 L由软件计算的结果,5年总共付利息:1 @/ \' r+ s% s1 y  f! z
固定: ...
* T3 w; u0 o( z6 h8 N% ?如花 发表于 2010-1-22 22:40

0 R& C) @0 Q2 h+ F* S, V( \" o+ c7 r" V7 Z5 |+ _
没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了:$ Y6 Y( w8 w" w
9 U. _  H* j; @
“总结:换言之,未来5年,每年要是有三个季度升息0.25%,基本打平。如果四个季度全都升息0.25%,固定就好了。我不相信会季季都涨,就酱紫。”
) @5 j0 K2 T0 K* }  R. C( Y/ [# k1 T& Y9 t' B9 R3 r
http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼% ~' k8 Z/ ^: K- W- |5 J
; [* `" j* v! a1 M) ^2 O
最关键的问题是,根本就不可能3个月涨一次。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-23 15:28 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了:
2 i3 L; u9 r& l- K& u  }' }6 S9 D
! L, c. m: r$ A3 e7 f' G! v“总结:换言之,未来5年,每年要是有三个季度升息0.25%,基本打平。如果四个季度全都升息0.25%,固定就好了。我不相信会季季都涨,就酱紫。”
9 A* T" y) `7 X  m- D' S4 g: H/ _
http://www.edmo ...
2 b4 ~4 q' t2 C' b. _4 r) R. [4 l小黄 发表于 2010-1-23 10:37
7 \: N' I/ t6 U; A$ I3 c! w. s! N1 I
虱目衣带
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-23 20:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 AASTAR 于 2010-1-23 20:13 编辑 " a; @- o8 C$ E8 Q0 I
* d1 H2 [- P8 @2 i
转贴:
: x/ j8 E4 t' ~5 u6 s
' H6 U- s  Y1 v4 C黄教授说到:/ O2 u/ n  a  N0 X9 [& F
! m% c/ Q# `  r2 E* b
您在梦游吗?/ f6 u$ k5 `2 j1 o; b" V
既然这么多人都有质疑意见了,我就多说说我的想法。
/ J4 J% W7 a% i0 V  \
0 h: K& V: o1 [4 }/ H/ Y首先,世上没有无缘无故的爱,无缘无故的恨,无缘无故的升息,无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么?我认为:加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高,会造成加元暴涨,安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息?美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升,但失业率没有起色,奥巴马凭什么要升息?升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨,工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法,讲如果通胀如不扼杀于摇篮中,就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场,如果现在就升息,扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀,也肯定是2012胜选之后了。, f4 v5 x: L: a$ P, c2 _. b  z
; u, K1 ~( [( O5 H* [% T. h  E# F
就算是突然升息,锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决,也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%,浮动2.05%。为了计算简单,只还本金,不计复利,5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次,那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利,那么在这种情况仍然是浮动略好。. m+ ^- v% m) P4 d, l0 _- n
总结:换言之,未来5年,每年要是有三个季度升息0.25%,基本打平。如果四个季度全都升息0.25%,固定就好了。我不相信会季季都涨,就酱紫。( Y( N% D4 ^$ u
2 p; D& p- ^* j/ H0 K
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-23 22:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
虱目衣带
6 a8 |6 v  Y* Y. jRapala 发表于 2010-1-23 15:28

( }8 |# Z) u* N: l- H" ?% h我本人的按揭是全开放式prime-0.5,怎么待都没关系。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-23 22:31 | 显示全部楼层
我本人的按揭是全开放式prime-0.5,怎么待都没关系。* p' N- F. \0 Y8 X3 I
小黄 发表于 2010-1-23 22:02

5 B3 z4 ?5 x5 N5 }6 r你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些,要不我们待一待。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-23 22:39 | 显示全部楼层
你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些,要不我们待一待。+ [% _4 }7 C, b  h* X2 e" Z
Rapala 发表于 2010-1-23 22:31
9 _5 C5 o2 {! Z* r- W4 g& Z. ]/ Z
5年很长啊。先说好
: j9 r9 }  r! {3 M. @3 w1)怎么个比法?不同的还款期限也会造成区别。
' I3 C1 q/ V/ |+ y9 C2)赌注是什么?
理袁律师事务所
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-24 15:57 | 显示全部楼层
虱目衣带. z; ^: Q- U' p3 Y, J* F/ r
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28
" S' o3 [" v$ Y) C+ [
What's that means????????
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-24 20:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
5年很长啊。先说好) @6 [( d, l$ F6 |
1)怎么个比法?不同的还款期限也会造成区别。1 {9 E+ y" ]8 t) k+ ^1 t0 S2 t
2)赌注是什么?0 m3 y( U, k& o
小黄 发表于 2010-1-23 22:39

4 P# ?6 @# Z9 |3 @奇怪,我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-24 20:46 | 显示全部楼层
奇怪,我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢?
7 Z% q& n' O/ `! c. C  T& VRapala 发表于 2010-1-24 20:23
% r$ ]: s9 [# [: i5 E
你引用我22楼,说“虱目衣带”。我的解读是,你认为利率会上涨,所以未来5年固定比浮动好。& w1 H, d% a1 P' w9 u

' D: w! Z3 b( `/ s如果这是你的意思,那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。
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