爱囤一月份房价报告

小黄 · 发表于 2014-2-6 23:39

peterpan 发表于 2014-2-6 20:13
; \+ v- s0 g8 u$ N" Q. i2 p/ a( M小黄同学你是从读书的时候就开始帮父亲关心利率了，而我只有在买房子的那年关心了一下，按理是不该质疑你 ...

这里面有2层关系

1）房价对利率的影响，这个影响的执行者是央行
房价暴涨，会使央行有心升息抑制房价
房价下跌，会促使央行减息救市，08年开始利率大幅下降，就是美国次贷危机，导致的降息救市

2）利率对房价的影响，这个影响的执行者是购房者
利息下降，会刺激民众购房，以08年之后的情况，刺激的有一定效果，美国房市稳住
利息上升，会抑制民众购房

两种影响都不是瞬间发生的，而是缓慢释放的。

彩铃 · 发表于 2014-2-7 01:16

小黄发表于 2014-2-6 23:39 ; B8 I9 e+ O: P R8 }
这里面有2层关系) ?/ W2 c6 }/ w8 M. n

: b, u9 T5 E; D3 L! l1）房价对利率的影响，这个影响的执行者是央行

peterpan · 发表于 2014-2-7 08:55

小黄发表于 2014-2-6 23:390 k# A* G7 ~. z" y" T* E$ J
这里面有2层关系
; f. A j; J: H& S1 C; r$ L$ V/ K/ _, f) y" A: k
1）房价对利率的影响，这个影响的执行者是央行
7 T3 I. n: j% s

这个解释也说得通，但是两者对对方的影响是差了数量级的,利率对房价的影响是直观的迅速的普遍的几乎肯定的，而房价对利率的影响不同，央行制定利率参考的依据更多的是经济指标，房价所占比重不大，何况象前几年，西部房价升，东部房价降的情况下，央行该照顾谁呢?

小黄 · 发表于 2014-2-7 10:07

peterpan 发表于 2014-2-7 08:55 : H, m$ v5 ~" y5 ^# R
这个解释也说得通，但是两者对对方的影响是差了数量级的,利率对房价的影响是直观的迅速的普遍的几乎肯定的 ...

“利率对房价的影响是直观的迅速的” 不对，如果你要讨论这个问题，请更多关注新闻，说话要有根据

从历史经验看，60～80年代，利率持续上升十几二十年，房价才从上涨转为回落
08年美国金融危机，利率瞬间下降，但房价恢复缓慢，直到现在完全恢复的也只是部分地区

peterpan · 发表于 2014-2-7 11:24

小黄发表于 2014-2-7 10:07
) z4 f& @7 c: i n“利率对房价的影响是直观的迅速的” 不对，如果你要讨论这个问题，请更多关注新闻，说话要有根据
" c8 p) U/ e" ^* b2 {/ J2 f8 j8 P9 v. y6 a+ e' E
从历 ...

咱们就把问题简化吧，房价对利率的影响和利率对房价的影响，哪个更直观更迅速，这是一开始的辨点

小黄 · 发表于 2014-2-7 11:40

peterpan 发表于 2014-2-7 11:24 - G+ u9 i' b8 N. S
咱们就把问题简化吧，房价对利率的影响和利率对房价的影响，哪个更直观更迅速，这是一开始的辨点

房价对利率的影响更为直接迅速. 次贷危机开始, 立即降息.
这不是一开始的辨点

一开始的辨点是在07年买房的人,比起同期租房的人,究竟家庭财政上有没有吃亏. 我提出了我的数字. 如果你想反驳,可以提出你的计算数字.

K歌 · 发表于 2014-2-7 13:29

利率的改变可能不一定是由房价造成的，但是利率的下降绝对会对房价的上涨产生即刻的影响。

peterpan · 发表于 2014-2-7 13:41

本帖最后由 peterpan 于 2014-2-7 13:47 编辑

小黄发表于 2014-2-7 11:40
- R# W% f% l- |房价对利率的影响更为直接迅速. 次贷危机开始, 立即降息.+ m0 z5 I5 j) H( I4 E
这不是一开始的辨点
, c6 [# P, z/ e, E
1 V3 \5 q- j1 f1 u% [

对于你的结论，我也只能呵呵了，次贷危机=房价下降?降息是为了刺激经济不是为了拉升房价
我己经提出反驳了，你的计算依据有误，之前的帖子说的很清楚:
1.房价下跌不一定利率下调
2.很多人是选择固定利率，2006, 2006年的利率大慨在5.25%左右，不是你用的2.75
3.即使平均利率3.3,利率向上走和向下走对你的成本也有不同

小黄 · 发表于 2014-2-7 16:07

peterpan 发表于 2014-2-7 13:41
+ |+ M3 J8 R L' b* \对于你的结论，我也只能呵呵了，次贷危机=房价下降?降息是为了刺激经济不是为了拉升房价
% k8 x* X4 Y! k; l我己经提出反 ...

您过去几年上火星度假了？０８年次贷不是房贷，还是商业贷款？

１.房价下跌不一定利率下调－笼统而言你说的没错，但０７年这次就是这样的
2.很多人是选择固定利率－也是，不过同样，很多人也没有在０７年买房，做出错误选择的人很多，有些人０７年买房了，有些人使用固定贷款，有些人酒后开车，有些人吸毒。
3.即使平均利率3.3,利率向上走和向下走对你的成本也有不同－谁主张，谁举证。我主张的部分，我给出了计算。你主张的，请给出计算结果。

小黄 · 发表于 2014-2-7 16:19

根据维基百科对次贷危机的描述：
http://en.wikipedia.org/wiki/Subprime_mortgage_crisis

When U.S. home prices declined steeply after peaking in mid-2006, it became more difficult for borrowers to refinance their loans. As adjustable-rate mortgages began to reset at higher interest rates (causing higher monthly payments), mortgage delinquencies soared. Securities backed with mortgages, including subprime mortgages, widely held by financial firms globally, lost most of their value. Global investors also drastically reduced purchases of mortgage-backed debt and other securities as part of a decline in the capacity and willingness of the private financial system to support lending.[4] Concerns about the soundness of U.S. credit and financial markets led to tightening credit around the world and slowing economic growth in the U.S. and Europe.

cocoyoyo · 发表于 2014-2-7 16:46

各位大侠预测下，今年还会涨吗?想买房，这样赶不上涨的速度啊：（

小黄 · 发表于 2014-2-7 17:01

cocoyoyo 发表于 2014-2-7 16:46 ' W: ?. O* @/ R* R- i, V Y' X' E' f
各位大侠预测下，今年还会涨吗?想买房，这样赶不上涨的速度啊：（

会

catty · 发表于 2014-2-7 17:23

cocoyoyo 发表于 2014-2-7 16:46 6 |8 C h3 q+ D8 t& f
各位大侠预测下，今年还会涨吗?想买房，这样赶不上涨的速度啊：（

要看有多少钱在手，如果手上现金多，当然买房，如果象那些5%首付，不妨再等一下或者买个小的，一定要具体问题具体分析

peterpan · 发表于 2014-2-7 19:35

本帖最后由 peterpan 于 2014-2-7 20:02 编辑

小黄发表于 2014-2-7 16:07 7 D. }3 N& F `% l
您过去几年上火星度假了？０８年次贷不是房贷，还是商业贷款？1 y7 E. z2 Q( e2 N
１.房价下跌不一定利率下调－ ...

1。您的理解能力去火星了？

谁说次贷不是房贷？次贷是一场金融风暴，由房地产市场蔓延到信贷市场，进而演变为全球性金融危机。后来一直的低利率是因为要刺激经济，解决信贷紧缩，你是怎么因此得出“房价下跌就会引起利率下跌，所以浮动利率比较保险”的理论的？你一向都是维基达人，以下就是维基关于次贷的解释：http://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%AC%A1%E8%B2%B8%E5%8D%B1%E6%A9%9F

2。你先别帮人定性是正确是是错误的选择，你既然是拿一个计算来分析，就不能只用对你有利的数据，这是基本的要求

3。这么简单还要举证？

就简化一下吧，30万x5%+28万x4.5%+26万x4%+24万x3.5%... 和 30万x1.5%+28万x2%+26万x2.5%+24万x3%....那个大，不用我计算了吧？

小黄 · 发表于 2014-2-8 08:16

peterpan 发表于 2014-2-7 19:35 : N4 j5 E7 m, I H
1。您的理解能力去火星了？谁说次贷不是房贷？次贷是一场金融风暴，由房地产市场蔓延到信贷市 ...

既然你也承认次贷危机就是房贷危机，房贷危机就是房价下跌。为何看不懂解决次贷危机就是解决房价下跌这一等同目的？

美联储极速把利率降下来，对持有浮动利率按揭的，或者renew固定利率按揭的home owner而言，负担瞬间降低，大大降低违约量，也就降低了金融衍生品的损失。所谓 Credit Default Swap，就是差点整死AIG的那个，其损失多少和房价直接相关。

underskyblue · 发表于 2014-2-8 10:02

小黄发表于 2014-2-5 23:05 # T3 }! H, M( k; l6 j( g
你说的没错。如果租便宜房子的确可以再省点。
( i3 k$ |) F3 s5 w1 s不过，如果一家人一边拿着阿伯塔的高薪，一边连续6年 ...

晕，我想请教一下各位，“阿伯塔的高薪”是个什么标准？多少税前年收入算“阿伯塔的高薪”？

K歌 · 发表于 2014-2-8 10:34

有时候：房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下去很多年，房子继续折旧有限，你就慢慢赚回来了。
可以说折旧部分也需要要考虑在成本里面的，所以一个房子从07年到现在应该考虑折旧的部分。而且07年的房子大部分只有5年的保修期，有时候修起来可能很贵。

catty · 发表于 2014-2-8 15:19

underskyblue 发表于 2014-2-8 10:02
5 K, z) f; p2 z/ ^! K7 C6 c晕，我想请教一下各位，“阿伯塔的高薪”是个什么标准？多少税前年收入算“阿伯塔的高薪”？

$18/hr

小黄 · 发表于 2014-2-8 16:13

K歌发表于 2014-2-8 10:34
0 r& ?' k, t2 d8 q7 ]4 ]9 \2 I有时候：房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下去很多年，房子继续折旧有限，你就慢慢赚回 ...

你的第一句，算引用我的话呢，还是算你自己原创的呢？

我的原话是
“房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下去很多年，房子继续折旧有限，你就慢慢赚回来了。”

http://edmontonchina.ca/forum.ph ... &extra=page%3D1 第9楼。

underskyblue · 发表于 2014-3-1 00:11

catty 发表于 2014-2-8 15:19
" \/ d" C6 O, I2 b/ ^7 _$18/hr

20 * 8 * 25 = 4000, 满打满算一个月税前4000就算阿伯塔的高薪了！？晕。

美通快递 · 发表于 2014-3-5 11:30

underskyblue 发表于 2014-3-1 00:11 & I4 o" i( ]! c1 D9 @3 M
20 * 8 * 25 = 4000, 满打满算一个月税前4000就算阿伯塔的高薪了！？晕。

起码一小时50 才算高薪吧

liuzhiri · 发表于 2014-3-5 20:15

看这个帖子长知识！

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