爱城的房市及应对策略（续二） - 如何评估当前房价是长还是跌

WST · 发表于 2006-8-26 23:11

朋友们对爱城房地产将来走势颇有争议。由于牵涉到各人的利益，很难心平气和的一起探讨。再说，今后的事情也的确不易以料定，更难说服对方。近来，朋友们对爱城房价过去两个月是长是跌又有争议，更有不少现身说法，如幸亏没买，等等。我想，对于已经发生的事（房价）总应该有较好的办法来进行评估的。首先，我想对已有的方法提出一些看法：

1。道听途说，如中介说涨，建筑商说跌；（个别人看法，不足为凭）
2。卖出价比要价高或卖出价比要价底；（要价可能不合理）
3。官方公布卖出平均价：比较科学，但因大房的交易量和小房的交易量在不同时期可能会有较大的波动，以平均价来衡量会有较大的误差。
4。官方公布卖出中间价：比平均价准确，但仍不能克服因大房的交易量和小房的交易量不稳定带来的误差。

我以为有两项方法可大为提高评估精度：
1。每平米销售价，从中介处可得到此数据；

2。新房的价格。如由亚省重量级建筑商Jayman 对其价格非常透明。在网上http://www.jayman.com 可查找各类房型在很多区域的当天价格。爱城的房价由新房房价引导，犹如股市中期货引导现货。Jayman的房价变化对评估房市的变化极具参考作用。举例来说，房型Alexis, (1652 sq footage) 在Rutherford  区现价是$426579。近两个多月的变化为：
                        6 月初：                   34 万多
                        6 月（10日加价） 37 万多
                        7  月：                      39 万多
                        8  月：                      42 万多
两个多月涨了八万。大家可以继续跟踪观察。其他的建筑商均有类似的变化。我真不明白还有人庆幸没有在两个多月前“高价”买进。真是自欺欺人。

醉酒当歌 · 发表于 2006-8-26 23:19

中值价最准确，因为那是市场成交价格（也就是实际房子的市价），而不是建筑上考虑各种成本后的受多个因素影响的价格，那种价格没有很强的市场价格参考意义。

原帖由 WST 于 2006-8-26 23:11 发表
6 a: `8 K$ A3 u" J/ r& n朋友们对爱城房地产将来走势颇有争议。由于牵涉到各人的利益，很难心平气和的一起探讨。再说，今后的事情也的确不易以料定，更难说服对方。近来，朋友们对爱城房价过去两个月是长是跌又有争议，更有不少现身说法， ...

苹果鸭梨 · 发表于 2006-8-26 23:22

Jayman房子的卖价确是事实. 我6月分曾准备让他们给盖个2200SF的, 43万. 我因各种原因放弃了. 现在再看, 1700SF已经43万了. 从中我根本未看出任何降价的趋势. 他们可是领头羊啊.

音响神仙鱼 · 发表于 2006-8-26 23:34

原帖由 醉酒当歌 于 2006-8-26 23:19 发表3 D6 Y( w; @/ v+ n2 B8 m7 g1 m
中值价最准确，因为那是市场成交价格（也就是实际房子的市价），而不是建筑上考虑各种成本后的受多个因素影响的价格，那种价格没有很强的市场价格参考意义。! f% |4 x B$ @4 P6 t

2 X) {7 n2 p6 N7 K7 J, M

连这个都不知道，大家真的可以不用和你讨论下去了，或者叫闲着给你解释解释吧。

醉酒当歌 · 发表于 2006-8-27 01:32

百姓更关心的是房子的实际销售价格。所以，realtor都是帮着客户找同一community的成交价格作为参考。

原帖由 音响神仙鱼 于 2006-8-26 23:34 发表# X6 x2 X; a, A" O5 A) d7 ?3 Y" ]
5 H) j" S2 e3 |% N: H
连这个都不知道，大家真的可以不用和你讨论下去了，或者叫闲着给你解释解释吧。

WST · 发表于 2006-9-4 16:40

原帖由 WST 于 2006-8-26 23:11 发表
+ H) h/ a6 G: v, {6 N8 J。新房的价格。如由亚省重量级建筑商Jayman 对其价格非常透明。在网上http://www.jayman.com 可查找各类房型在很多区域的当天价格。爱城的房价由新房房价引导，犹如股市中期货引导现货。Jayman的房价变化对评估房市的变化极具参考作用。举例来说，房型Alexis, (1652 sq footage) 在Rutherford  区现价是$426579。近两个多月的变化为：1 @4 d5 O8 n/ w+ g7 l/ V
                        6 月初：                   34 万多
' ]4 l. a% ?& y; N( h; H' Y                         6 月（10日加价） 37 万多
3 N2 |# I3 s7 ~7 Z8 U                         7  月：                      39 万多1 p: H0 |* @3 F- j
                        8  月：                      42 万多
6 z# ?% t& |" ]两个多月涨了八万。大家可以继续跟踪观察。

Jayman 房型Alexis, (1652 sq footage) 在Rutherford 区于上月末升至$438048;
For similar house, Pacesetter and Sterlin ask even more. 但是，在MLS and Comfree, 仍可以40 万买到 similar house （由炒家卖出的获利盘）. 差价约10%。我想这种差别不久即会消失。

一半清醒 · 发表于 2006-9-5 22:33

原帖由 WST 于 2006-9-4 16:40 发表! F; Z2 X' {9 N0 R1 _
( l% a, V! W) e3 H( ^% e. Y
+ T8 u( ^7 B/ F; J2 [' J+ C; k! G
Jayman 房型Alexis, (1652 sq footage) 在Rutherford 区于上月末升至$438048;
. o1 c& \1 G7 @: U' h, F2 uFor similar house, Pacesetter and Sterlin ask even more. 但是，在MLS and Comfree, 仍可以40 万买到 similar house （由炒 ...

楼上的，好奇地问一句，你是不是退掉两套TOWNHOME那个人。

今天闲着 · 发表于 2006-9-5 23:01

原帖由 一半清醒 于 2006-9-5 22:33 发表8 b7 k/ y0 n8 s' C9 x

/ N! j6 A! i, l6 X楼上的，好奇地问一句，你是不是退掉两套TOWNHOME那个人。

至少不是一字排开几个人同时签字画押签个房子就像菜市场切萝卜并被拍照的那些个人吧？

对了，能不能请那谁把那个照片传上来大伙看一看啊？好奇ING.

一半清醒 · 发表于 2006-9-5 23:04

原帖由 今天闲着 于 2006-9-5 23:01 发表
- ?1 K9 N% d0 h; C
7 f9 m5 a1 d1 E% O1 V+ q
/ f( v" C7 q' i: h$ e至少不是一字排开几个人同时签字画押签个房子就像菜市场切萝卜并被拍照的那些个人吧？
' a4 k+ R7 S$ N7 ?# n( I p
* X% f, ~0 P* X. G2 w对了，能不能请那谁把那个照片传上来大伙看一看啊？好奇ING.

你以为是联合国安理会，哈哈

今天闲着 · 发表于 2006-9-5 23:13

原帖由 一半清醒 于 2006-9-5 23:04 发表
; I# _' a' F$ h R& F/ C- F( T6 @( J" K$ D N6 v3 E4 w
5 J( E$ t( v$ X) i% e- m) W" Q

- u E2 G1 k- m; z B/ d你以为是联合国安理会，哈哈

我后面的那句话是关键，别打马虎眼！

或者，照片传的时候，叫老杨给化化妆，没有隐私问题。

WST · 发表于 2006-9-6 19:05

原帖由 一半清醒 于 2006-9-5 22:33 发表
+ z: i) q# g. L7 P
* {; R. g6 V5 z& {3 [9 L楼上的，好奇地问一句，你是不是退掉两套TOWNHOME那个人。

不是的

一半清醒 · 发表于 2006-9-6 20:58

原帖由 WST 于 2006-9-6 19:05 发表
; S4 R# @* y1 [5 t/ b. d- T, r1 |$ l( r# `
2 G$ }, O+ ^; d3 g7 Z( I
不是的

看来认错人了。

WST · 发表于 2006-9-19 00:05

原帖由 WST 于 2006-9-4 16:40 发表7 B5 h4 q. R! u" q

/ [) J0 Q% [+ t& Y。新房的价格。如由亚省重量级建筑商Jayman 对其价格非常透明。在网上http://www.jayman.com 可查找各类房型在很多区域的当天价格。爱城的房价由新房房价引导，犹如股市中期货引导现货。Jayman的房价变化对评估房市的变化极具参考作用。举例来说，房型Alexis, (1652 sq footage) 在Rutherford  区现价是$426579。近两个多月的变化为：
* s9 b8 f4 D. K9 |, X3 L, n/ ]                         6 月初：                   34 万多
! W+ N( R" Z4 O  N) Q                         6 月（10日加价） 37 万多! v  w: |4 i- \0 [& K
                        7  月：                      39 万多
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- C& x5 C' M# T- }两个多月涨了八万。大家可以继续跟踪观察。 ) @" @0 b2 h9 o
3 L# ~! N$ d% h) ]- U, e* K9 A
Jayman 房型Alexis, (1652 sq footage) 在Rutherford  区于上月末升至$438048;. ^1 K3 F$ E5 @+ P& d5 z
For similar house, Pacesetter and Sterlin ask even more. 但是，在MLS and Comfree, 仍可以40 万买到 similar house （由炒家卖出的获利盘）. 差价约10%。我想这种差别不久即会消失。7 p+ ]5 V" d6 ~! @# S; k1 t' B
（由炒 ...

期房和现房的这种差别正在消失。爱城房价继续攀升。我想独立房仍可能有相当的上升空间。

Z · 发表于 2006-9-19 08:19

我只相信中间价，不相信单一建筑商的列价。它可以列这么多，也可能有人买，但不代表这是代表整个市场的，也不代表这里面有什么前瞻性。

窃以为从技术面分析阿省房价是无意义的，本人更倾向做这样的问题转化：你对油价走势看法如何？这个基调定了，基本上你就明白自己的选择了。

猪刀小试 · 发表于 2006-9-19 08:47

房价肯定没跌，但上市的房子大大增加，卖房子的周期加长。以后啥走势，我是真糊涂。

牛眼熊心 · 发表于 2006-9-19 09:04

原帖由 无边落木 于 2006-9-19 08:47 发表
) N% A% Y( r( w0 Q- l E9 T房价肯定没跌，但上市的房子大大增加，卖房子的周期加长。以后啥走势，我是真糊涂。

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30 Day Avg Res Sale Price:
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事实胜过雄辩， calgary的房子又在涨啊。

醉酒当歌 · 发表于 2006-9-19 18:50

我可以告诉你100%在下降。你每天看看MLS的房子的降价就清楚了。也就是，只有降价的，没有涨价的，降幅在5000刀到3万。至于这些数据，我觉得还是感觉反应有些慢。但是卡城待售房子在50天内增加了41。7%。我感觉非常不正常。

原帖由量子于 2006-9-19 09:04 发表
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) w# q9 H+ h4 | H3 _New Listings Last 24 hrs: O8 a }1 s7 B: {; n- n; }" v6 J+ x
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[ 本帖最后由醉酒当歌于 2006-9-19 18:56 编辑 ]

WST · 发表于 2006-9-19 19:54

原帖由 Z 于 2006-9-19 08:19 发表" J, O- A. V# _2 F
我只相信中间价，不相信单一建筑商的列价。它可以列这么多，也可能有人买，但不代表这是代表整个市场的，也不代表这里面有什么前瞻性。
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窃以为从技术面分析阿省房价是无意义的，本人更倾向做这样的问题转化：你对油价走势看法如何？这个基调定了，基本上你就明白自己的选择了。

我以为中间价可以较准确的反应房价的“trend" and "affordbility"，但不能正确的反应价格变化的幅度。就当前的房市来说，中间价可能严重的低估了实际的房价的升幅。我相信今后中间价和 affordbility 不会增加很多，大多数人还能买的起。但居住面积和房子的品质就要打折扣了。小房子，小 lot 将会成为新房源的主流。

Jaymen 是一个例子，很多建筑商都有类似的升幅。如果你不是空谈，也去过show home, you should know 就是这种增幅，新房仍然供不应求。

你认为从技术面分析阿省房价是无意义的。不知为何在此这么认为？你最近的发贴明确认为：

现在房价升，主要是两个原因：
0 I6 Y4 w' E$ b o4 l8 K* E8 \+ E9 ^. z8 p$ \; s
1）油价升，造成更多就业机会，和收入增加。有了工作正好买房。
8 O3 j( `" d) c9 g5 U7 [8 E# f2）房价升。没错，房价升是因为房价升。隔壁张三买房一年涨50%，李四自然也跟进。形成一个正反馈的放大效应。

难道第二条心理因素不正是技术面分析的精髓所在？

牛眼熊心 · 发表于 2006-9-19 20:04

原帖由 醉酒当歌 于 2006-9-19 18:50 发表1 \. q$ B9 \. A7 f8 K6 Q: D
我可以告诉你100%在下降。你每天看看MLS的房子的降价就清楚了。也就是，只有降价的，没有涨价的，降幅在5000刀到3万。至于这些数据，我觉得还是感觉反应有些慢。但是卡城待售房子在50天内增加了41。7%。我感觉非常 ...

同意有降价的房子，但具体占多大的比例没有人知道。你不是一向为creb.com马首是瞻的么？为什么现在统计数值涨了，你又不支持技术分析了？只有两种可能：1。creb是crap, 根本靠不住 2。你现在看到的是不全面的假象。

醉酒当歌 · 发表于 2006-9-19 20:07

u r right, only GOD knows. 但是，几个月后肯定见分晓了。

原帖由量子于 2006-9-19 20:04 发表
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X% D* w* ^4 p. r# P! n同意有降价的房子，但具体占多大的比例没有人知道。你不是一向为creb.com马首是瞻的么？为什么现在统计数值涨了，你又不支持技术分析了？只有两种可能：1。creb是crap, 根本靠不住 2。你现在看到的是不全面的 ...

Z · 发表于 2006-9-19 21:33

原帖由 WST 于 2006-9-19 19:54 发表
! v9 e9 K- B2 V" a你认为从技术面分析阿省房价是无意义的。不知为何在此这么认为？你最近的发贴明确认为

因为这个心里因素的技术面改变太快，房子又不流通，不像股票马上就能抛。

当然各人是见仁见智了，对于醉酒劝别人莫买房，我不敢苟同。如果别人真的听了，而房子又暴涨造成损失，醉酒还能赔偿？都是成年人了，要为自己的决定负责。判断对了的嘛早退休，错了就晚退休，大错特错就烧炭。

我本人目前是每天早晨第一件事情就打开网页看原油价格。但我从来不劝别人买房或不买。

苹果鸭梨 · 发表于 2006-9-19 23:39

请仔细观察, 尽管多空双方在拉锯, 近一星期, 爱城房子又在上涨中. 我预测这月的上涨率肯定高于上月的5%.

醉酒当歌 · 发表于 2006-9-20 12:42

To see 10 years, house price will go up. To see 1 year, better to wait until things get clear.

WST · 发表于 2006-9-20 20:44

原帖由 Z 于 2006-9-19 21:33 发表# j% f3 @% {5 W' L
7 {$ L/ c) R" g( @6 L
我本人目前是每天早晨第一件事情就打开网页看原油价格。但我从来不劝别人买房或不买。

在炒原油？

Z · 发表于 2006-9-20 21:32

原帖由 WST 于 2006-9-20 20:44 发表
+ z# ?9 r/ f; v: J1 f* R6 X: b. T4 K/ Z, @# a
在炒原油？

没有，仅仅是关注房市。

我说过，阿省的房市是绑在石油上的。目前油价$60，房子不跌只是多数持房者认为会回弹。如果连续半年以上处于偏低价位，房价就跳水了。

窃以为现在炒房不如炒石油股。首先，准入门槛低。其次，交易快。一两天就能买卖一个来回。不像房子，如果定价偏高可能要3月以上。如果你觉得下阶段石油将持续不好，那也不要投资房市了。如果觉得石油好，那么现在股票正在局部低点，3个月升幅将远远超过倒买房子。

[ 本帖最后由 Z 于 2006-9-20 21:37 编辑 ]

一半清醒 · 发表于 2006-9-20 23:03

原帖由 Z 于 2006-9-19 21:33 发表
* V$ ?$ M! c" n. b
/ p/ P; G0 F0 _5 P8 R5 m6 C, |$ M F7 z7 u; B
因为这个心里因素的技术面改变太快，房子又不流通，不像股票马上就能抛。- }; d% J+ \/ w% p7 i- [/ o) e$ `

你是对的。

补充一点：投资的房子还可以出租，降低成本，这是股票没有的属性。香港人在这方面做得比较好。

Z · 发表于 2006-9-21 11:17

原帖由 一半清醒 于 2006-9-20 23:03 发表
# S" S3 b; s: k; v: [/ v( h
$ `: b3 L. j9 B& Q你是对的。8 |5 Y2 e2 B7 a I1 r4 ^# Q, y& m
补充一点：投资的房子还可以出租，降低成本，这是股票没有的属性。香港人在这方面做得比较好。

固然是有租金。但：
1）租金要缴税，如果不交，始终是个阴影。千万别得罪谁，被举报了。
2）房子要折旧。租金收进，但房子老了。遇到恶劣租客，哭都哭不出来。
3）房子要交地产税。
4）部分股票有红利收入。

个人认为，如果纯以投资为目的。房子风险大于股票，因为借钱很多，以达到杠杆效应。股市最多赔光，房市可以负资产。长期平均回报也是股票更好。如果为了自住，很难衡量，一个更大的房子对各人的人生价值各自不同。

[ 本帖最后由 Z 于 2006-9-21 11:18 编辑 ]

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