加拿大房贷利率离加息还有多远 (转帖)

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本周二(2010年3月2日)，央行宣布维持基准利率0.25%不变，并再次明确表示将保持该利率至6月末。此前加拿大统计局公布的经济数据显示，加拿大经济从技术层面上看已经走出了经济衰退，2009年第四季度以年率计算增长5%，超出此前官方最大胆的预测，几乎所有的数据都指向加息。央行什么时候会加息，加息的幅度能有多大，对加拿大住房贷款利率会带来怎样的影响呢?　　加息，会抑制经济增长;不加息，会造成流动性过剩，导致资产泡沫，最终伤及消费者利益。全世界的央行同时都走到了一个十字路口：历史最低利率维持时间过长会造成通货膨胀，撤出流动性干预过早会把经济拖回停滞的泥潭。何去何从，2010年一定会见个分晓。世界上没有任何一个国家的央行像加拿大央行这样做出过如此清晰的承诺——2010年6月底之前维持0.25%隔夜利率不变。加拿大央行自2009年5月作出这个有条件承诺之后，由于通胀率始终没有超过2%，因此央行至今没有加息。在3月初，央行继续重申维持低利率到6月末，而不是7月末，或8月末，这说明，目前的经济发展状况已经具备了加息的条件，目前的利率最多维持到6月末。如果未来两三个月内通胀率超过2%，央行有可能采取紧急措施提前加息。不要忘了，央行是每6周讨论一次利率问题。

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　　虽然从技术层面看已经有必要计息了，但为什么央行依然要按兵不动呢?从加拿大国内经济发展和国际大环境看，央行主观上不愿意采取加息方式调整经济结构。2009年第四季度的经济数据中最差强人意的一项数字是机器和设备投资下降9.8%。这说明，加拿大经济复苏的推动力主要来自政府和私人的消费，而政府最希望带动的民营生产性投资依然不见起色。如果加息过早，会进一步遏制生产性投资。从世界范围看，即使像中国这样资产价格明显出现泡沫的国家依然维持利率不变，仅是通过提高存款准备金率来抑制通胀的苗头。美国虽然经济复苏很快，但就业率依然没有得到有效恢复，联储也仅是通过收紧贴现窗口和提高贴现率来降低流动性过剩的风险。加拿大如果现在加息，必将导致加元汇率急升，给出口带来困难，加拿大是资源类产品出口大国，一旦出口受阻，不仅会给本国就业状况蒙上阴影，更会使已经恢复的经济再次面临挑战。
* k) h' f& c! Y, J( J8 V9 \3 m% T　　加拿大的房地产市场持续火爆，抢“offer”的现象愈演愈烈。加拿大政府希望看到房地产业带动整个经济向前发展，但不愿看到地产投机者推波助澜将房价推向首次置业者难以接受的价格水平。利率低，无疑是地产火爆的主要原因之一。如果银行通过提高利率调控房价，就会使其他经济领域的复苏受到抑制。2月26日政府出台的收紧房贷措施，被市场解读为政府不愿通过加息调控房价的明确信号。
　　央行加息，直接会影响到加拿大住房贷款浮动利率。浮动利率的标价由两部分组成，P加/减一个百分数。整个贷款期内这个百分数不会变，而P随央行利率的调整而发生变化。加拿大的浮动利率贷款在整个贷款期内的月供款不会发生变化，除非P值上升，导致月供款低于当期利息。在P不断升高的过程中，借款人月供款中的本金比例持续降低，利息部分会随之增加，直到利息超过月供。在这个过程中，借款人可以选择将浮动利率贷款转换为固定利率贷款。选择浮动利率的借款人需要随时关注央行利率调整的信息，以便决定是否应该采取必要措施，控制风险。
　　固定利率的按揭贷款则是另外一种情况，贷款利率由加拿大政府债券收益率决定。例如，目前的5年期政府债券收益率在2.55%左右，因此，银行的资金成本也大致在这个水平上。如果收益率上涨，银行资金成本随之增加，就会导致贷款利率上涨。目前，加拿大各档期政府债券收益率依然在低水平徘徊，3年期和5年期债券收益率走势图如下：
　　因此，看不到固定利率短期内会加息的趋势。如果本月晚些时候通过的财政方案显示，政府拟缩减财政开支，不再大量增发政府债券，那么加拿大政府债券收益率急升的可能性也是存在的。加拿大政府债券收益率在2009年6月和10月的两次急升，曾带动按揭贷款固定利率升高。
　　综上所述，目前和未来一两个月，固定利率按揭贷款依然是消费者的首选。在2009年选择了P+X%浮动利率的消费者，需要密切注意央行利率变化，以及加拿大政府债券收益率的变化，尤其是后者，如果固定利率出现上涨的迹象，需要考虑锁定固定利率。目前打算选择浮动利率的消费者需要谨慎判断经济走势，不要被眼前的低利率迷惑，可以先选择一年期固定利率，明年再选择浮动利率，届时浮动利率P减掉的百分数会更大。
: y& ^4 x& P. l9 _0 ~/ l+ K' I　　捕捉利率升降趋势是件很困难的事，明知有风险还要赌一下的做法是鲁莽的。精明的消费者需要了解自己的需求，清楚经济发展的大致趋势，最重要的是具备一定的常识去判断各种建议的优劣和得失。加拿大住房贷款的选择很多，贷款方案的优劣之间是天壤之别，不是随便捡个低利率就能笑到最后。

www.5in.ca 我住加拿大    2010-03-04 18:51:08

OOPP

我认为至少会维持到年底。{:2_79:}

galaxy7111

good article! thanks for sharing with us

小黄

上面的分析都是瞎扯。

加拿大加息要看美国加息。美国经济恢复了吗？如果美国不加，加拿大就算加也不会加到美国利息+1%以上。等于不加。