转帖：房屋贷款政策调整的办法、背景和预期

老杨

作者：牧涛

/ t" {$ L9 \! X" g今日（周二）早晨，联邦财长费拉逖(Jim Flaherty)收紧按揭政策，为房地产市场降温。财长坚持表示，本国房地产仍很健康、没有泡沫，而收紧按揭的原因只是为了“预防”。不过，据业内最新出台的财务报告，去年本国家庭的平均负债已经达到了9.6万元。专家担心，一旦按揭利率上涨，很多家庭将陷入债务危机。

费拉逖收紧按揭政策

$ n/ a7 d3 V) T9 T3 T8 i财长表示，新出台的按揭政策将在今年4月19日正式实施；而主要内容则有三条，其目的是预防投机行为，鼓励本国居民将房屋当成投资，而不是把它当作“榨钱”的工具。
0 D3 j8 [: l/ i" u
6 R7 e' _, S7 r* X3 K在新规下，所有的房屋借款人（borrowers）都需要经过资产评估，而且只有达到5年定期按揭（5-year fixed-rate mortgages）的借贷标准才能拿到贷款，无论他们是否使用比5年定期按揭更低的利率，还是更短的时间。

第二，房主将房屋重贷（refinance）所能筹得的最大金额，从原先房屋价值的95%降低至90%。

3 L6 l( w; ^( a. I% \第三，购买“投机性质”的物业时，首付需达到20%才能有政府保险的按揭（20 per cent down payment for government-backed mortgage insurance on “speculative” investment properties）。
1 [/ b2 S# W7 m
  x6 }2 h) q# K( h4 L: h据悉，财长是昨天晚间提出将收紧按揭政策的，当时很多业内人士曾估计政府会提高首付，以及缩短按揭期限，但是这两条都没有出台，而这也就打消了先前很多专家担心的、限制措施会影响经济增长的顾虑。

, y; g+ @4 H+ ]& Z3 \: X: r财长坚持房市无泡沫

财长在宣布完新政策之后强调，政府此举不是为了消除房地产市场的泡沫，而只是为了预防。谈到本国的房地产市场，财长依然坚持它“十分健康”，也没有任何迹象显示里面有泡沫。

财长解释，新政策不是为限制人们正常的置业投资，而仅仅是为了打击投机行为。确切地说，是重点打击豪华公寓等复式住宅市场里的投机行为（speculation in multiple-condo markets）、排挤房地产市场非自住需求（non-owner occupied properties）。

财长的观点得到了很多业内专家的认同，满银（BMO）经济学家Frank Techar表示，自己没有看到房地产市场内有任何泡沫，所以不期望政府过度给它降温。他还表示，财长的新政策非常谨慎（prudent），深得业内的支持和欢迎。

CIBC经济学家申菲尔德也表示，财长的新政策恰到好处地限制了房地产市场中最令人担心的一环。在消除了投机行为之后，房价的涨幅也有望被遏制。他还建议，尽管新政策要到4月份才实施，但是各大商业银行应该尽早做准备，以便适应。

/ h$ A' h. `# H) ^之前，很多业内专家告诫费拉逖勿给房地产市场下“猛药”，例如提高首付至10%或更高。一旦这样做，说经济复苏的一个关键动力，可能将因此而崩溃。

0 b$ |7 s1 d- x2 S4 }$ p' u6 P本国家庭平均负债上升
; C& h7 q9 [+ f- @* |
昨日，一项针对加拿大家庭财务状况的新研究发现，加拿大家庭09年平均负债爬升到96,000元；同时，信用卡欠款迟交至少三个月的持卡人也增加了40%。

) J% s8 d( K& B- A9 g, b温尼亚家庭学会(Vanier Institute of the Family)的研究发现，09年加拿大家庭债务和收入比率为145%，在历次年度调查中最高（共计11次调查）。与08年相比，平均家庭贷款的总额增加了5.7%；其中按揭贷款的总额则增加了6%。

同时，迟交按揭款的现象也是显著增加。同前一年相比，迟交按揭款至少90天的家庭数量增加了50%。

9 |, X; B( o  D" C0 u2 J3 O据悉，央行几个月来警告，屋主应确保他们有能力应付利息上升，最早大抵在今年夏天出现。假如现时趋势继续下去，以央行自己的承担能力测试，每10个家庭有将近1个的债务与支付利息比例，令它们到2012年中无法应付经济冲击。

翠花

够快的～

流光飞舞

谢谢

翠花

household平均负债9万1，比一楼少了5千～呵呵。
; x/ [) r/ Z' X" \* I; T' f
Average household debt soared to a new Canadian record in 2009, rising 5.7% to more than $91,000, according to a study released Monday.

. t/ W) I2 P) Z% H, r& DThe numbers show that most families haven’t felt much relief from the recovery that is technically underway in the economy, says the report from the Vanier Institute of the Family.
0 n! p, B$ E% @
“No one should conclude that recession worries are over in the homes across Canada,” says the report, written for the institute by Roger Sauve of People Patterns Consulting.

+ f% c. Q) A) C  V6 P9 f4 L“From a household perspective, there will continue to be high unemployment for sometime, income growth will remain weak, and there is an urgent underlying need for many families to repair and/or strengthen their household balance sheets,” it says.

“For far too many, there is too little income, too much spending, too little saving and too much debt.”

; a" [) z1 M+ v0 ^! B! wThe report notes that the number of Canadians working peaked in October 2008. From then until the economy hit bottom last July, 410,000 jobs disappeared – and few of those jobs have been recovered.
% u3 D/ J  f1 M1 q
1 A: w0 ?4 v3 S“The average debt per household hit $96,100 in the third quarter 2009 or $87,200 if only consumer debt and mortgage debt are included,” it says. “Both are at new record highs. Total debt per household advanced 5.7%.”

At the same time, however, households are actually saving more, the report notes, and no one is sure how to read the pattern.
: G7 R' t1 A/ {, I
) l4 J  h3 R- @+ q) ~“Are the people doing the extra savings the same people who are taking on the additional debt? Are they different groups? It is not clear, and the answers will not be known for several years, if ever.”
, \) }, |! P9 x8 }% h9 r0 J
But there are warning signs for one sector, the report says.

5 a. y! j. @2 O- c“There is one group that has clearly taken on additional debt. These are young first-time home buyers,” it notes.
- q% B+ C9 N' P$ E
. ]- Q6 w7 E  K; Z* \6 \“Many in this group have recently assumed high ratio mortgages at record low interest rates and with long amortization periods. Will they be able to afford their monthly payments when interest rates go up? Many are already having problems.”
  H* W" I# |# D0 l
The report also notes that wealthier families have managed to garner most of the additional income generated since the recovery began to struggle back from the bottom:

“More of the income pie is going to those that already have the most.”

未名

郭森房贷

对加国的经济和房市的健康发展是一个非常明智的举措！

$ A/ |  G5 |0 M: B( |* |: x! D/ F对亚洲客户尤其是中国客户而言， 没有太大的影响， 咱们都是量入为出，省吃俭用，即使用新的贷款条例来审核， 只要信用良好， 收入稳定， 首期充裕， 绝大多数客户还是能顺利拿到贷款。

uuqq

对加国的经济和房市的健康发展是一个非常明智的举措！

+ f. e5 H: l9 u2 a! ~9 |对亚洲客户尤其是中国客户而言， 没有太大的影响， 咱们都是量入为出，省吃俭用，即使用新的贷款条例来审核， 只要信用良好， 收入稳定， 首期充 ...
) [1 R8 h+ U. S) @, u( z' ?4 p: u郭森房贷 发表于 2010-2-16 15:22

, I6 I; a8 j7 m! ^请问是否4月前是老政策，这两个月的房市应该还火吗？

翠花

对加国的经济和房市的健康发展是一个非常明智的举措！
, ~: r! z( e5 V" `  _, j
+ U$ o% c; [" |6 D5 f对亚洲客户尤其是中国客户而言， 没有太大的影响， 咱们都是量入为出，省吃俭用，即使用新的贷款条例来审核， 只要信用良好， 收入稳定， 首期充 ...
5 r& p/ u& L* }$ a  z郭森房贷 发表于 2010-2-16 15:22

  Z4 w6 t) ?: w对个人贷款的影响似乎不大，但是如果这个政策对整个房地产市场造成影响的话，那么在这个市场中的所有的人都会受到影响了。

老杨

请问是否4月前是老政策，这两个月的房市应该还火吗？
5 V7 y* R! F) c3 u; {4 n  zuuqq 发表于 2010-2-16 15:29

4月19日以前跟银行签的合同，都应该是老政策。这两个月的房市火不火，我们到5月份就知道了。

AASTAR

这个政策比预计的温和多了