也谈买房vs.租房 ZT

Becks · 发表于 2009-6-8 21:20

——我是一个快乐的穷学生非PR

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如果特别有钱的人要买温西SFH的基本不用看了，估计我写的只适合和我差不多经济情况的想买旧公寓的

偶原先是租房的，在richmond centre附近，一套公寓两室一厅，我付600室友付600 (电费网费都是我们分摊的不在房租里面) 房子情况马马虎虎：不特别恶心，也不特别高档

来了以后租房也有两年了，到了去年底，发现房价开始下跌了，一片风声鹤唳（当时想估计比较好砍价啦，后来发现的确不特别难，经纪说以前房事好的时候像我这样对着公寓15-25k砍价的人估计卖方经济都不太理的）

心血来潮跑去银行问了下银行说国际学生贷款也没问题，只要我能出30-35%的首付，银行自己会去评估房子价格和成交价是否合理的（只要银行觉得成交价低于他的评估价，就可以批准贷款给我70%左右）

当时10月初，利率P-0.65 好像当时P是4.75左右（记不太清了，后来稀里哗啦往下降，爽阿）我的经纪和银行broker都跟我说浮动利率一定还会降的，不要固定的

好吧，反正我还打工呢，感觉就算利率涨点也是能撑过去的。。。（现在回看，P-0.65 6年open 随时可以转成固定没有罚款非常明智阿，赞美西人经纪太太和银行的贷款MM嗄）

后来贷款MM和我说现在已经没有这个了，她12月给自己搞了个都是P-0.3左右的了，寒。。。那阵子一天一个形势。。。

谈好利息，打算在90天内给自己找个房子：

说起首付来，偶自己有两万左右的积蓄（打工和奖学金攒的，爸爸很厚道的提供生活费学费，说是打工和奖学金都是归我的，厚颜就算是我的了惭愧一下），向爸妈提了下，听说要买房置业还是挺支持的，他们认为就算将来我搬走了也能卖掉或者出租掉（果然是中国式买房买地热情高嗄）妈妈很慷慨的说能把她正好刚把基金卖掉接济我4万左右；所以算了算，有6万了

题外话，07年开始我每月存了一些mutual fund ，总共5000了，寒，08年3月涨了5%的时候我没卖，要买房了，跑去一看，还跌了0.5%了，愤怒的卖掉了（幸亏去年10月初果断割肉卖了，当时亏了40多块，现在跌了25%了，晕阿）幸亏当时其他钱存了美金，买房时卖掉小赚点点。。。偶整天算小账，打工不容易啊要是哪天学校不收钱偶就发了

其实我挣的也就够学费和生活费也就是个月光，爸妈估计是为了鼓励我努力挣钱的积极性，就都算是我自己赚来得了

6万块呢，感觉30%也就够20万的一居；后来看看房价，觉得还是两居划算我很无耻的想，为什么不买了房还是和同学合住呢，如果收500块每月，室友肯定愿意跟我一起搬走滴，现在我俩各交600呢房东老头凭啥有那么大的魅力呢嘿嘿反正我还买在richmond centre附近；要求要靠近mall, 公车站等等（没车，暂时也不打算买）

对了，之所以要在richmond centre一带呢，一方面公车可以很方便出去（这里是98 downtown，480 UBC，430 metrotown 等等车的起点站，座位总是有的，不打算养车就要考虑坐公车的舒适和效率因素），走路（骑自行车）可以去买菜吃饭；附近有我习惯并且喜欢的各个商店（lansdowne里面的langley farm的面包；richmond centre里面的kings farm的蔬菜；superstore的蛋，奶；盛达city fresh的特价鸡腿香肠等等）；偷懒了去public market吃盒饭或者去麦当劳。。。。另外，将来要是自己不住了，租掉不太难至少学生很多

surrey打死我也不能考虑，480直达UBC也就40分钟的事儿，我底站上车，一觉睡醒就对了；一同学住在surrey,哇塞，两个小时单程倒来倒去他不累我都寒得慌；养车也太贵，而且我还胆小（小时候玩碰碰车都怵得慌）如果上班在surrey住在那里到罢了，有车当然也不一样

metrotown查了一圈价格，放弃了（实际符合我理想的只有metrotown和richmond centre这两个地带；有我要坐的直达公车去ubc/附近天车(有天车将来好出租嘻嘻)/购物华人店和西人店都很多/有学校或者大批学生，将来不住了出租容易

和很多想去白人社区的买房者不一样，我就喜欢住在中国人多的地方，咱俗人，图的就是方便也实惠；而且住了这么久richmond, 我自己觉得挺好的，没觉得有什么素质不好的地方（估计咱也就这素质所以感觉不出不好汗一个）另外，'融入主流社会'不是说搬到一群caucation中间就对了（原先住ubc宿舍里，三个小白室友都把脏盘子摞着在公用厨房能放一星期，也不知道是攒起来洗碗机洗还是自己洗了，反正咱融入得不太舒服后来就窜了，嘿嘿），哈哈扯远了不提这些，任何意见都是个人色彩的，片面滴。。。

赞扬一下这个西人大婶经纪，还是很厚道的，偶当时一80后菜鸟，在MLS上看到便宜的公寓就激动地要去看哇赛只要13万多的两居阿虽然ryan远了点咱也去看看吧结果大婶给泼了瓢冷水，这个Ryan的是lease hold哦，没有地权的果然没有无缘无故的便宜阿

噢，学习到了，之后就看free hold的；果然，好几个特别便宜的都是lease hold

然后找了个叫什么sunnyvale之类的房子，也不旧才十几年 general currie那带不算偏，不贵，结果西人大婶很严肃地说，这个房子之前是个leaky condo,有过law suit的，我要慎重考虑。。。据说leaky后呢里面可能有rotten 然后就算修了，将来再漏可能性也大

本来以为时间长了都会漏后来听说维护好的是不漏的，文明用语每过几年就会做个局部整修，比如十年换个顶啦，几年换个水箱，几年维护下外墙拉物业费太低也不好，里面好些钱是攒起来干这些的平时坚持维护的话，是不会变成leaky condo的，所以好些80-83的房子反而没问题；当然，有些也是有问题的，就看各个strata了

另外，89-02之间有好些房子当年的建筑code之类的有什么问题，有好多资料讨论这个的。。。

当时不以为然，后来知道special levy高的能上万，晕阿

在大婶的帮助下，排除了几栋水楼，一个种过大麻的楼：当时一心图便宜，很激动地想去看的好几个都有问题

这个网站上有些90后的leaky law suit record 不过好像也不很全：

http://blog.myleakycondo.com/index.php?blogId=1060

第一次买房的话，找个可靠的对目标地区熟悉的人还是很重要的；投资老手应该就无所谓了

然后总结了几个21-25万之间的，基本就都是20年以上的了：现在觉得这样的维护的好的房子性价比其实不错，十几年的水房特别多，要么就很贵的五年内的

看了几个之后，发现我还是想要in-suit laundry的；想要自己的洗衣烘干觉得自己方便些（抠门如偶也不喜欢投币）；将来要是搬走出租也好些推己及人么。。。

本来以为rental allowed就是可以出租了（现在看来当年特无知，寒），大婶说必须是无条件allowed, 否则搞不好二十年都等不到出租名额，将来可能就被锁在这个房子上了现在看来特有道理一个打工的同事就这样被锁住了，卖吧不能出租的不太好卖，不卖吧他又想搬去townhouse; 偏偏还不能出租，

最终买了个维护的不错的公寓，房价24万多物业费两百多带泳池健身房之类的超过预算了，和家里商量了一下，我先用信用卡预支1万备用（正好那时候信用卡推出优惠利率 0.97% 前六个月），过两三个月到年底爸妈发了年终奖什么的再给我点，我自己再挣点

整个strata 四栋楼占地特别大（算了算套内八百多尺因为low-rise只有100来个owner，四十多万多尺地, 按照strata plan摊到我的unit的0.0074 左右lot居然一千三百多尺）经纪说很多人不重视这个，但是中心旧公寓将来其实价值就在地上啦：再过三四十年这个楼不是卖给开发商就是重起房子 (maintain超过六十年的房子不如重起，建筑成本其实有限的)，到时候这个地才是值钱的也算自我安慰，反正我也买不起新的high-rise 文明用语几乎没有地的哈哈

然后就买下啦（讲了点价，最后讲不下了要求留下了所有家具电器不然偶可没钱再买了，买完房精穷精穷啦，前房主很爽快同意了（卖家好像是住在西温养老去的西人，这个condo好像是他们第一套房，在他们十几年前搬到温西的一个SFH后，就成了他们家的一个guest suit，说是时不时来客人住的？这个境界跟偶不一样啊，如果是偶估计早不是卖掉就是出租了，现在又进一步退休搬去西温了，就不打算留着打理了：家具大件都是实木的保养得特好，偶看房时就眼馋。。。终于都是偶的哩），卖家就拿走了个据说是结婚纪念的什么银盘子还有套装饰用的铜茶具（也有啥纪念意义汗），那些个偶这俗人也不感兴趣），搞笑的是壁橱里有大摞的浴巾毛巾还有浴袍，码得整整齐齐也给我留下了，看着几乎全新，牌子质地也看得出很贵我也没法用，不知道什么人用过的嗄，都捐掉啦，很是有点心痛，比偶自己的高档多了，哎~~~ 之后一切顺利的把次卧500分租给了室友：室友还是很高兴滴便宜了一百，条件比之前还好了不少（之前我们还在那层楼公用洗衣机房洗衣服）

Inspector找了个西人工程师老头（朋友介绍的），检查的时候上下检测了两三个小时，还去了楼顶水房什么的，连墙体水平和每个插座等等都插了（到底收了我三百多的。。）得出结论说是这个年龄的房子里很不错的啦

交订金前拿到bylaw, minutes 大婶帮我仔细看了遍，指出了一些她觉得有疑问的地方，后来问了strata manager都得到答复了（其中一次会议记录建议粉刷外墙，每6-8年应该干一次，结果被否决了明年再议：大婶说这个是应该干的regular maintenance work, 早晚会议会通过的，要向卖方要求由他们提前向我们支付那个预计的2300块；后来卖方和我们讨论了几次，同意付2000，在房价里扣掉；果然今年会议这条就通过了，幸亏钱那时候要到了）；

后来我自己也看了遍，没再看出什么可质疑的，公共基金钱还是挺多的，该有的保险strata也保了的

建议大家都要好好看bylaw, minutes 哦，虽然挺烦的，但是都是很重要的文件呢（还有strata的lot图, disclosure，等等）

题外话，银行的文件也要看：提前还款的额度，超过还款额度的罚金，能不能转变贷款类型（fix-variable，open-close互转等）如果可以转变费用多少，如果卖房子算是提前还款还是可以portal(6个月内转到新房子上) 是否有罚金或者费用；是否assumable(转给买你房子的人，有时候旧贷款条件比现在的好，这条就有意义了呵呵)有何费用限制等； term是几年的（常见5年，3年和6年的也有， term的意思是在这期间内你的贷款合同生效，银行和你都不能单方面改变约定的合同；term到期你可以和这个银行或者别的银行商谈条件再签新的合同；和fix 5年 10年利率的那个时间是两回事；和Amort时间也不一样，那个是估计多少年还清一般15/25/30/35年都有）

听很多人说经纪会忽悠着你买房，个人没感觉到，总是我兴冲冲的要看什么，大婶泼了瓢凉水：这个leaky，可以查哪年的纪录；这个不能出租，参见他们家feature sheet；这个要求18+才能住，万一有小孩。。。不愧是在richmond出生和长到四十多的大婶 BH嗄  嗯我没有车（暂时也不打算花这个钱，保险太贵），还是每次跟着顺风车去看，不错不错

尘埃落定搬家完毕后经纪大婶来坐了坐，还送了些礼物（葡萄酒、一套刀具还有300块支票，说是祝贺偶搬家滴，所以虽然知道大婶这礼物羊毛还是出在羊身上，感觉还是挺有人情味的那段时间也颇帮了偶忙，估计知道偶那时候正闹穷，嘻嘻本来听说只有华人经纪才给买家回扣的，后来才发现其实西人把这个改叫礼物，还是会意思意思滴，意外之财）

对了，还有中小学学区，也许有人很重视哦：据说卖房和出租都会有人要求的。。。

罗罗嗦嗦写了这么多，希望对大家有帮助吧

总结：大概一共24万多点（记不太清了律师费600 验房300 PTT税2000多其他小杂费小几百比如补给前房主的房产税，utility等）

自己出了七万多，贷款了16万多点；利率当时P-0.65 好像到了closing的时候P已经降到4.25了和申请贷款的时候已经不一样了哈哈当时月供680左右分租给室友收500（另外我们分担电费）自己交180 然后管理费250 地税大概90每月 utility每月50 买了个保险10块一共自己花580 --- 连我的月供本金都还啦比原先600还便宜点。。。

题外话，很讨厌有的广告不付责任说什么899每月就住新房哦别忘了加上管理费（有无heat, hot water, pool, gym等） /地税/utility/保险一起哈

至于网费/（电视费，我用不上）/手机费/电费基本就是自己的事了，是不该算到住房开销内的（不管租房和买房，这些都是自己付，除非在house里，可是house里面搞个单间也不是个长久之计）

在预算里要估计下万一利息上涨的风险噢（浮动利率的话）；保证自己在历史正常利息位置（5-7%）的确能还的起（经纪大婶跟我说的，银行mm也这么说，都是不错滴爸爸也同意）

后来到了09年3月份，基准利息P降到了2.5 我p-0.65的就是1.85了;
跑到银行去要求降低月供（当时把钱还掉已经不如买GIC合算，所以把钱都还给预支的信用卡了，终于无卡债一身轻啊）；银行给我调整到了533每月哈哈还是35年

所以我住房的全部开销变成580-（680-533）=433了  嗯嗯（从地毯房变成全新装修的地板房了，电器家电还全是我的啦，原先偶几乎什么都米有，房租从600变成433了，还多出来免费的泳池健身房了，而且433还有好些是花到本金里面去啦，感觉挺好，433这个价钱也就够够个附近‘光猛单间地库‘ 哈哈我同学说现在house里面楼上单间地板房好多都要450了，就在房东眼皮底下被管东管西滴），所以很高兴的和爸妈汇报说就算房价跌一些，我觉得我还是一样好好的活着哦比原先开销省了好些哦（不过就算涨，我这小房子也没啥大前途  保证不管如何，我有个住得起的地方而已）

结果这个月利息又降了一次到了2.25了意外之喜本以为再也不会降了（现在P-0.65变成1.6%了），不过懒得再去麻烦银行调低月供了（压力也不大，差不了太多了）：反正也快毕业了，等挣的稍微多点（至少可以打全职工了）就多往房贷里面还点（可以每年多还20% 即3万没有罚款，偶哪能挣这么多阿），估计过一年利息就会回调了

偶不是经纪啦，也不能从房产里面大挣什么啦：只是看到别的买房讨论贴希望能分享我的经历，如果能对别人有帮助就更好了（买房还是应该量力而行滴）以上信息基本属实，不保证所有细节记得还完全正确噢因为看了偶的帖子出了啥问题概不负责（免责条款参见各大KFS合同, 信用卡合同等单方面霸王条款）顶着铁锅偶下

蝶兰 · 发表于 2009-6-8 22:05

赞一个

老孔雀 · 发表于 2009-6-8 22:15

超级可爱！

ceramistpalace · 发表于 2009-6-8 22:26

Very detailed, never know of this so complicated before.

junemylove · 发表于 2009-6-9 13:35

是lz原创？vansky上转帖？感谢分享

Becks · 发表于 2009-6-9 13:42

是lz原创？vansky上转帖？感谢分享
* f7 r- i1 R. B' `6 njunemylove 发表于 2009-6-9 14:35

ZT from Vansky

I think it is helpful to know some procedures from this post, so I 转帖 here.

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