为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

! }6 v% h% S! u8 h, G" S1 \2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
6 q) y* c+ b4 l" F# ]' j: X# f1 n* k2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
3 X6 J5 p. Z$ n2 M  O$ A. q. R8 t( m2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
" S; Z/ a# ~$ |1 G2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
+ {1 I& V" N& d; `( x3 m2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

4 V0 c0 V& M& k/ t8 W以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
( a2 |: ?. u' w
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
$ q: [9 g% R, \8 W. k: Q
, X' s7 F. b5 N2 o8 P6 g4 Y, t其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
$ I' @$ P9 a0 i& G) _许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
# q7 b3 ~2 c$ a5 ], t
% j9 O6 Y7 {8 o, r; @, q, c# |2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

* d. D; B. r# [2 E
为什么现在不是买房的时候？
9 m! f+ M+ g) S( S1 ?8 c( _: T' ^谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
8 l" S/ U$ Q4 [一月份售出房和上市房之比降至历史最低
2 |1 P5 m. o* r$ c, q9 ^2 j谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
$ z& |' w; d" y+ P9 a& k1 ]8 \  J! ]看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
* o0 S4 p5 |" R$ e1 d; J! p2008年爱城房事将继续调整
0 t6 b, ^. A# r" W; j爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

/ x2 S0 N4 I; P: }# S* m2 [/ d# h. y其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
9 o4 u- y) `8 K' ^+ {6 h- m$ c8 C" {: s

% m" O% `( j- h: e6 x9 Y
为什么现在不是买房的时候？
0 u+ `& g$ n& C# v- y6 C3 j3 R) r谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
* V3 W; \/ v9 c* `2 ?' t/ t谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
8 v, Q6 f, h2 f看涨派帖子的几个通病
# \6 v# W3 O4 b: q2 L# {谈房论地----Hou ...

/ s1 C& P8 k0 }4 x5 B
$ V( g: _$ x  i, K7 g# Y收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
7 A& o% Z. T' s. C1 m; L7 p  v& ]有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
* V. L/ b- ]. U  q; c
0 X8 W$ M/ }3 @7 ~3 u$ ]

$ {& @2 J  i2 c% j$ p- t9 ^为什么现在不是买房的时候？
8 i& U: e$ h/ T$ r谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
0 L- l$ p2 D+ o. c. w一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
  P1 g. i$ B" z) _- I$ ^) v看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
" R' G" a( H0 ]! N  s; Q说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
5 v5 j: G! }; \8 K1 N

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
3 m. `7 H, S  ]3 B* c$ J0 T$ d; G为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
2 z6 m) Y( K: {8 ]. [  ]# T! xRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
$ |# Z/ |' @2 w8 V我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

3 K# I4 e( Z  W! R# ]恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
% C2 ^5 J" I# q/ k4 M$ X! P
8 T7 C1 W7 Y& ?: |/ I3 v. O2 ]8 @不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
) H% u8 @( I! M, R9 R请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

* v% _# o6 n6 v7 f5 r“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
" N' [4 {9 W& [  v2 ?2 }& C; m  J2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
0 U( ^) i7 Q' L0 m  P% [$ m7 m我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
0 m& X' ]/ ?* D( x# O这个结论怎么样？事实就是这样。"
; c1 B$ W2 A6 F2 O0 q- z
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
: \1 [" n4 o! p  {. c说实话我确实是马甲,现实见过你.
0 D& |& Y* ~/ T8 R; q我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

0 \2 n# q' f% \9 @
; v5 s: O, A0 k& B5 R+ p' O8 t现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
0 p. r6 e4 B, l3 u/ s3 ]+ l+ ?

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
9 j( L% g7 K7 B) C0 c: c

1 L, K& ^) _1 E- r忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
7 a$ q& Y! Z4 a: O# D3 }说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
* @9 X$ D) d; P; Z% W* C1 M! i

3 |& e" G  W5 C$ N$ P& [. }/ M
, E  Z( a: q2 _* L+ [2 l) x是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
5 h. d& u' {% P6 n5 Q- d$ K* F
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
) u0 l* S) u& M$ i$ H- l7 N  {
5 z& y% L$ t: n: A8 l
# L6 M( f9 t, w( P) d2 K' N我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
! H% U! O- E4 l+ p3 V* G) i“这位同学 (指yxi ...

6 j2 E' r0 M7 @' \请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
; E6 y, @6 \) `1 r4 F
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

% u; {6 {2 b5 V3 H( h
/ h+ M* v2 M( ?3 U是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

: v5 L/ E9 ^/ p; w7 ^8 \6 C; k# ^9 q, Y也太简单了吧！！

3 C  |$ [$ r$ o8 b* D2 n$ |( g
4 U7 D" o3 k' {. d房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
+ W0 u4 a9 X; A房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
! ]$ ?3 f; o. T# K% C* g大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
. y1 D" ~( j# i7 k, Q( n3 N. ]
0 @! Q4 \- u9 R; ]4 X* |0 o我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

! g' q! u. W% M2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
: S/ W: r0 Q/ G7 e2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
" }. a/ _( ]0 A0 S' b2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
/ s  I( f/ P; O
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
9 Y8 V9 J7 s! Y# @1 x2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
9 o5 N4 X' g: u  M" u2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
$ k3 j% R- S' ^1 p' S4 h2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

7 R, U* G; W7 v. ]8 d* N9 [9 e按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
% h% E! R7 P2 J
6 ]8 G+ @0 S2 e打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
1 Q/ o' h. ^1 s' `' o7 m: M
- R( o4 j$ s- L* uratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

+ h: I" [/ t4 X# A$ z. L6 v/ e再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

9 {% f( f3 }, p. O) t: g0 w7 f真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
. j+ c. c* P  h+ D+ u8 M
大家多交流。谢谢。

0 j  S7 ^$ ]; a# H; A[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
1 ~7 r, \& b" y2 \$ \我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

. Y* g# U+ l4 V/ A
* ]+ s) B3 s+ o9 J: i- h6 R4 x' G% X你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
, v9 Q) v, C( N, @9 J9 t不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
; R8 F, R1 k. @% i$ M我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

+ `: ?5 }& Y2 G4 \) M4 D3 [' `
: W8 Q% Y( V, {' j; M! E6 f+ q/ n到底是谁病态？

! |- b2 T8 ]$ n' x9 j* V我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
  |! G# G( G. ]/ p
0 B' {0 J- q7 T  w你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
/ S& a0 C9 `& p1 j
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
$ j) _; C* ], `6 l3 m% F& {

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
3 W! C( ~9 d! z4 d$ }
# c. P- l* f' q  b! M
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

' ^, Y0 m! ^% ~' d5 n! @& m  \也太简单了吧！！

  n$ a9 Q7 g6 @
难道你反而观之。