透视美国房地产 四大神话以后不要轻信

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财富杂志八月25日的一篇文章说：虽然美国人希望房地产泡沫不会爆炸，那不过是一厢情愿，大家应该冷静地正视现实。
, Y0 }$ G: @/ e! Q- }' @文章说，在过去的五年里，不少人写文章试图证实大家看到的房地产泡沫从经济上讲是有依据的。这些人都说泡沫爆炸是不可能的，最多可能发生软着陆，比如说你的三居室不会失去几年来增加的价值，只是在未来几年里升值不象以前那么快，是以每年6%这样比较正常的数字。

美国人当然愿意相信这样的说法。不过，这些神话已经过时了，象打了太多气的气球一样濒临爆炸。
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最近公布的七月份全国房间销售数字证明这些神话作者们是多么的错误，数字显示，从全国范围来看，房价上升的中值仅为0.9%。

不过即便是这个数字也没有反应出市场的真实情况。在泡沫比较严重的东部和西部房地产市场上，房价其实是下跌了。在西北部，与2005年7月相比房价跌了2.1%，同期不少其它地区的房价上升了3%，因此该地区的房价实际下降为5%。

; m# m/ r0 F! m+ w9 Y目前房主们看到自己房子的价值下跌了不少，这种情况只会越来越糟。我们应该用现实的眼光检验一下那些“专家”- 房地产公司的分析师和经济学家所常挂在嘴边的一些老生常谈。下面是他们制造的四个主要神话，仔细分析一下你会明白是多么的不合理：

1． 他们说：只要就业发展比较强劲，房价就不会跌。
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& k* `; L1 Q8 t& G( g+ O在过去发生的房地产市场低迷时期，房价跌幅很大，同时伴随着大量的失业，比如80年代中期的德克萨斯和90年代早期的波士顿。
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说就业市场好房价就不会跌这句话在经济上是说不通的。诚然，就业市场好可以增加需求。但是如果大量的房子涌入市场，超出需求量，那么卖家必然会被迫减价，房价就会下跌。这种情况在就业市场非常好的圣地亚哥和北佛吉尼亚正在发生。在这次房产泡沫中，因为价钱涨的好，制造商们不断造新屋，而旧屋房主们也将自己的房子拿到市场上来卖，在这种情况下，就算就业好，对房屋的需求量大增，但是仍然是供大于求。
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. l2 x3 B4 C6 Q' h2． 他们说：房屋制造商已经从上一次房地产大跌吸取了经验，不会在房地产市场走低时向市场投入大量新屋。

1 a% ~+ }* R3 z% Q2 ?( G/ z) |! k我们可以把这个说法称为房屋制造商的OPEC理论。理想的情况当然是，在市场不好的时候，制造商们会吸取以往供大于求的教训，不会造更多的新屋来充斥市场。
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1 K! J4 J7 Y" `7 {7 }( g/ A但是，实际情况根本不是这样。制造商们在销售减低的时候仍然以历史记录的速度在不断推出新屋，使价格进一步下跌。一些买主交了定金却又不买房子，导致制造商们不得不将这些房子减价再投入市场。

; D/ y' m+ w+ n目前来讲，造新屋出售利润虽然比去年低，但总体来讲还是比较好的。因此，建筑商们还在大量造新屋，不把利润挤光不罢休。

0 k% K* w, v) |1 A* ]) h+ C8 `3． 他们说：低利率环境可以保证房价上升，至少是不会跌。

真实利率（现行利率减去通货膨胀率）是影响一切资产（如房地产，股票和债券等）的关键因素。在2001年，真实利率下跌很多，导致了房价的大长。

- ~( d2 U8 |& k9 d当房价上涨速度远远超过按揭利率的下降速度时，就会产生泡沫。现在利率虽然低，但绝对不是目前房价上涨的主要原因。目前10年利率仍然很低，已经不可能再低了，所以接下来只能向上走。2001-2004年的房价上涨只是一次性的。当利率上升时，房价会受到更大打击。

" x, x9 W; Y! R5 U" q: ?8 t而且，由于通货膨胀下跌导致的利率下降并不象有些人宣扬的那样会导致房地产大涨。不错，利率是低了，但是大家的工资也没有涨多少，因此利率下降也没有用。利率以前走跌，现在回升，那么房价以前上升，今后只能下跌。
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# [7 l' q' V% V; q9 P  l4． 他们说：政府对郊区房屋发展的限制会保证适当的供应量，从而保证价格上升。
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在新泽西，纽约，西雅图和三藩地区，申请建房许可证是比较困难的。但是美国的房地产市场流动性很大。现在人们越搬越远，开车上班时间越来越长，买房的机会也更多。有时工作机会会出现在房价相对便宜的地区。不少50或60岁的人们卖掉升值好的房子搬到房价便宜的其它地区。郊区的房子越造越多。
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* m; |4 u0 T# _1 v3 _有些地方郊区不许盖房，建筑商就在城里建造高楼。在纽约，布鲁克林，泽西城甚至曼哈顿，在几十年里都有大量的新楼群出现，而当地就业市场则根本谈不上好。

一年前，有人吹嘘说房地产市场进入了一个“买不到房”的新世代。现在，全国有三百八十五万间房子在市场上待售，而买主在减少。
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2 L/ l2 Y( |. A) g: u世界在变化，神话却没有变，下次再听到这些话时，大家根本不要信

依勒特

希望埃德蒙顿的地主们清醒一下，前车之鉴！

醉酒当歌

这些都是很多看涨的人的想法。