 鲜花( 150)  鸡蛋( 3)
|
对某些流行观念的批判. S5 l% P- w: Y" Q- `2 x% t
! L3 e2 U7 r' }/ h; k
我想对一些流行的观点进行剖析和批判, 特此声明, 仅代表个人观点., h) |& @( f" S0 h2 d. K
7 G& V) N! A: y0 ?) d$ C
1.买新不买旧, 买北不买东# r5 D0 z( Z- X
2.房子是别墅?' E6 |/ x7 P& V5 ]
3. 房地产永远升值9 G5 q# m, E0 {: A7 m
4. 名校区
. `! Q" S% q9 f9 v0 Q {* G' N5. 买比租谁合算4 _& U t5 r1 x5 B1 X
6. 印巴人，中国人，西人0 e2 u, a+ u& ^; @ q3 T
7. 先买个小的，过几年再换% W$ Z( h0 z; ?. W6 h# i
/ p/ H- | R9 ^$ T) z
1.买新不买旧, 买北不买东) p4 T9 j/ ] D$ w4 [8 [
* c# n' k- L5 H当买新房成为目前房市中最热的一股潮流时，不由得想起“凡是存在的就是合理的”这句话。我花了些时间转了目前最主要的一些新建住宅区，看看新房到底好在哪里。$ y: H/ ]; u1 |- U# K1 x
' B8 } ?& s1 l( ?: i+ L8 {我一共去了以下地方：
2 m7 p- y! a* P9 q1 J& MHW7-16街 & Bayview
( x& Z0 K: i! e) z" J0 T6 E19街 & Yonge
# j3 w; [- P' @) fKennedy & 407 (新旺角广场）/ w* ~7 O! Y* q6 K8 [# ~5 ~
Kennedy & Major Mackenzie (准Unionville), T. c. ]; j. J' `, L
Woodbine & Major Machenzie
% H1 H" l, `9 k: R: A7 w, _* A# xNelson & Steels! x) |5 i2 R* k6 H/ [6 \. P6 b" P
Pickering 靠近4号公路
+ r% E1 R- j8 Z" l6 L& f" pWhitby8 _" [8 b, c0 n, @
; X) n/ ?5 d& l+ C这些区有的已基本建好，有的还在建。有各种房型。还到建好的房子里面看了看。0 }5 ^4 }5 _4 X
1 P, x7 W9 U1 X先看新房的位置.6 |1 b# n& g1 e! h" v/ v$ K5 U: T4 Q
; q- B5 V" @( G2 T: I华人买房, 投资总是占一个重要动机. 如果是旧房, 则主要考虑出租, 如果新房, 则买楼花, 过几年卖出. 为了能够升值, 所谓”未来城市发展方向”上的房子是最受追捧的.( w9 W3 K( s' w' Z; J
' F1 J9 ]* O# x* {/ U; X& L" M; S% m$ {但是实际上多伦多及各周围城市并无统一明确的”未来城市发展方向”, 实际上, 人往哪儿迁, 配套设施自然跟上. 是居民自己决定了城市的发展方向.
9 A# q, v% ^$ B3 J4 Y* L' L# _ ?# A( g% r
在这一点上, 大部分人是盲从的. 盲从有个好处, 就是大多数人都这样做了, 假的也成了真的了. 盲从有个坏处, 可能忽然有一天, 新的概念产生了, 旧的概念就会被抛弃.
! J! q4 B: |7 j3 {: q' q
6 b- C6 \3 O$ m& W! k" \! ]2 q: i现在, 大家选房, 宁去19街, 也不愿过Markham路以东. 其实两边都有高速, 有GO-Train.) F. M$ ?! w6 b+ X2 a* }7 @. k7 R
1 S& Q0 g& w# E- _% G7 R
再看新房本身4 A6 b! [# U. q+ k, ]( v
7 c9 ]# \/ B' F" W7 h( b+ t
新房的好处有：
: c; m |9 D5 f0 M' F1)新:
, e# \; h# b0 a1 P+ k( ~8 ]新房的最大好处就是新. 不管用的什么质地的材料, 只要新, 总有4-5年没有问题. 不需维护和修理. 4-5年后怎么办? 那时, 草地也铺好了, 社区也成型了, 房价也上涨了, 正好趁机出手赚钱走人了.
0 m* k: ?$ [+ x- P, A" p8 P/ ?4 ~- [! i9 X3 Y0 ~/ ^: c9 h
2)结构：
X0 ^; z3 A5 }* B+ d: u' l9 u布局比一些旧房合理；空间利用得好；考虑了华人目前普遍性的需要(如面南背北，楼梯不冲门等）；通常厅里用木地板；4-piece卫生间多，主卧必有一个豪华卫生间。, t( |; F+ S7 K9 W# |3 L
v0 y' Q9 K6 o1 w" x
3)用材新:
- `" Y0 e9 i: b: e如涂料，碗柜，热水器，电器，新型暖气机热效率高.# {: B0 `+ s/ q. W9 \9 Z
5 P& m. C5 f, s6 ~4 f6 X
4)相对便宜, 短期升值潜力大:: m# C& S( f# ?9 ~3 |, K3 R5 e
尤其是楼花. 30万在19街以北能买到4房2200尺的房子. 过一年, 草地一铺, 就很漂亮了. 然后学校, 商店建好. 一般3年后, 涨价都在5万以上.. d1 ^+ }5 R! S1 D s
2 v3 P; g1 P: A. o) o: H
5)房型漂亮, 特别符合华人的审美观. 也许这是最大优点.
7 A* e* B2 M4 t U
+ Y }- n7 q0 y由于上述优点, 假如我没有买到理想的旧房, 则很可能最终也会去买新房.
/ F# L) b( C6 u; y7 m9 r6 J; o: E4 Y
新房的坏处有(排名不分先后)：
+ X f) ]& O9 D) A& `7 n1)地点太远, 太偏& W/ x) O: H { B
2)用材太差, 不经久:
0 J8 T) y: m8 B8 R3 }最反感的就是大量使用的”层压木”, 实际上就是木屑加药水压起来. 和老房子使用的原木有天壤之别. 用来当柱子和框的木料也很细很差, 一句话, 用料太cheap. 贴上砖, 刷上漆看不出来, 外表漂亮, 说损点, 就是”金玉其外, 败絮其中”.' D9 C: b: h" f6 A5 \- z/ k5 }/ a& A
3)地太小:
9 D8 I# ]$ V, J2 W4 |, l% j所谓独立屋实际上已townhouse化, 公寓化. 与其这样, 不如干脆去买新的townhouse.
, a. ?* b( J2 t, |9 t' y2 B" p4)环境差:
! l$ i j6 E; T7 M) f# H# M2 m; O% z很多人竟跟我说新房环境好, 因为它建在很远的郊区. 新房有许多好处, 但绝没有环境好这一条. 也许可以说, 这块建新房的地方, 在开发前, 环境是好的, 但开发了就完了. 最明显的是Richmout Hill, 和Whitby. 乡村变成了城市, 树林变成了马路. 我假定大家同意环境好是指自然环境好. 因为这些说新房环境好的人, 从来不说condo的环境好.
' _1 ^; z' A0 q( E w现在的新区开发完全不考虑和原来自然环境和谐的问题. 他们的想法是用人工环境代替自然环境. 其实, 真正环境好的地方是某些mature的老区(不是所有的老区都好). 多伦多被评为”最蕏x先死嗑幼 币彩且蛭切├锨虐裆嫌忻�.! C) r& x- A% N @6 h# Z$ i3 f" @
5)等1-2年才能住进去, 前三年住得很难受:
! n2 Q$ W9 @& q' Y新房先order, 才动工, 常常听到拖期的事. 住进去的时候, 外面还在施工, 四面都是泥浆. 灰尘, 噪音. 树很小, 很少, 多年以后才象个样. 草算快的. 也得一年. 种种设施几年不能到位. 没有人会真的喜欢住在工地里. 大家能忍受, 只是未来会变好, 会升值的希望支持着. 但反过来想一想, 假如人生中的每一天是平等的, 过好今天是真正重要的事. 如果一生营营苟苟, 一直这样住工地, 等好了再卖出, 再换到另一个工地去住几年. 只能说投资成功, 不能说生活改善. 何况, 假如面临跌市, 不见得能得到期望的升值.
8 F1 A9 V) Y# p$ h1 k8 o6)新房并不便宜:9 N7 {# h0 V5 c
一个30万的新房, 造价才多少? 几万元而已. 地价才多少? 这样偏的地, 这样窄的lot, 也只有几万而已. 所以, 很多我们预期的升值早已price-in. 记得几年前, 新房不过22万左右, 仍能盈利. 地价虽涨, 并没有涨这么多.
# ?9 K1 j0 i: D- H/ I# \" r" Q5 n2 O4 j1 c# {; X/ ? l5 B
2.房子是别墅?7 Y: S. e5 R- x8 E8 ?" k
" g! r1 L4 c* Y1 a# X仔细分析，我觉得买新房还是和中国人心底的“别墅”情结有关。在人多地少的中国，花园洋房是真正的鹤立鸡群。成了有钱人炫耀财富，地位的勋章。而由于这些人不常住, 所以成了别墅.$ G+ ]; E) u6 i+ T
5 P7 h, u: ? Q别墅(villa)和房子(house)在英语里完全是两个词. 只有不常住的房子才能称为别墅. 不常住意味着不太看重其使用价值, 什么”大”,”新”, “好学区”, “交通方便”, “好租”之类,对别墅就完全没有意义. 别墅最关心环境, 房子漂亮, 花园等.
/ t5 y1 D2 m, t* G" ?% ?
! e9 I/ e% S0 W& C. O) y8 w- K其实在国内也是有House这个概念的. 广大农村都是House.近郊农民和城市居民盖的私房也是House.
# m& [( ]4 w/ x0 v) b2 i% [ X, s1 ~
与其硬要把加拿大的House想象成, 向国内亲友吹嘘成, 自我陶醉成”别墅”, 倒不如实事求是地和国内的私房对应起来. 从功能, 用途, 都更象一些.& \$ P; c8 d) u* }& U
) {8 Y0 v# B0 T! y
3. 房地产永远升值3 \- C) F6 x/ H; ?
: D$ H }3 d4 f4 T这是一句话最害人的话. 相信那些在89年买房的人绝不会同意. 希望类似的事不要发生在2001-2003年买房的人身上./ Q4 X1 ~9 [. g; `# }0 j
, @% Q# E- C8 G$ p1 A$ t4 {1 k长远来看, 房地产当然是升值的. 我们也可以说NASDAQ也总有一天会回到5000点, 问题是何时? 如果是100年, 对我们就没有意义.
' Y' H% c$ ?$ Z" Z4 e4 U+ r* P4 g9 M% N4 `, A3 K7 m
任何的投资, 重要的只是什么价买进, 什么价卖出. 假如买进的价好, 自然容易找到卖出的点, 只是赚多赚少的区别. 而天价买进, 你需要等的时间可能不是你能承受的., v, J! F+ f% i2 C2 ]- e
' j9 y) \, J4 [) o: M: o9 h* A从价格来看, 多伦多房市虽比不上89年的投机狂潮, 但几年的涨幅已经把后面十几年的自然涨幅都用掉了(据一篇资料说, 房产的自然涨幅略高于通胀). 所以才会出现调整的可能. 只是这个调整被一个又一个的因为推迟了.
4 J+ O2 [$ n. F; H. ?
b. l9 Y$ a# L( l! S+ L" Y其实就是现在的热市道中, 卖房也不是那么容易的. 看看DOM的天数吧.
- v- y: S, _& I( Z9 _) e
/ d2 F) A& E5 x0 v' k4. 名校区2 S! _; l) c7 ?& m& M+ i& @
& `5 i: k9 N0 F3 [2 K, x! I
这个词在地产agent的嘴里, 出现的频率是很高的. 但我怀疑是否洋人agent也会这么频繁地使用这个词.3 o, b: T; m' _$ g" u
/ i+ q5 T; ]4 i所谓的排名有几个, 最著名的是:
! S) v3 {# p) T5 c" M. I0 H/ rhttp://oldfraser.lexi.net/public ... ont/section_06.html8 K# ~& n: j0 i$ Q. s4 g0 P
$ i K) Z) X* E" A; a$ g, e; }这类排名数据是不全的, 很多好学校拒绝参加. 所以很多学校旁边是N/A. 而且这个排名偏重课程成绩, 并不能反映学生和学校的全面素质. 我们中国人是最看重分数的, 我们这么多高分的人到了加拿大, 却屡屡在生活中, 工作中感到困窘. 而不注重分数的洋人, 却如鱼得水. 有语言, 文化的因素, 但中国人干活虽行(肯卖力), 缺idea, 缺创新精神, 是明显的缺点. 拿最小的一个例子吧, 每年的万圣节, 洋人总是千奇百怪的构思, 我就奇怪, 他们怎么想得到, 怎么找到这些材料, 而且年年有新花样. 中国人要么是纯看客, 要么就是dollor店或walmart买的现成面具, 一看就知道哪儿来的.* k( E3 E4 ^3 @8 |5 x& t
& Y& A: _% N/ P! g6 a创新精神不是有什么客观的试题可以测出来的. 当然, 人的素质不光如此, 还有勇敢, 正直等. 我只想以此为例说明分数只能供参考. 何况是不全的分数.% P! a f* B1 ]& ~- L
) _7 J- e2 o% d
排名只限中学. 这种排名5年才一次, 拿来参考还有一些价值, 但如果为此付出大笔金钱去买这个概念, 我认为不值.+ z# \+ M ^& B6 T
" K% f$ q# Y8 R7 W" V9 y) BRichmount Hill和North York的房价和学区好有很大关系.但万事不是一成不变的, 好的学校会变差, 差的学校会变好. 如果按好学区的价买了房, 后来却变差了, 那才傻了.+ b) F( u% @( H* a2 ~1 s$ Y- v
+ Y; N1 k- ]3 O w) S比如Don Mill路中间有个 Georges Vanier, 根据这个表98/99年的分数是9.0, 排名是32, 但近几年分数变成6.8, 排名变成132. 这和周围公寓多, 很多低收入人搬入有很大关系.3 M9 |1 I$ d& `, f# j
0 Y. |) `8 E1 N有些学校比较机灵, 过去有过好名声后, 就不再参加排名了. 比如Leslie上另一个著名学校. 该校所在学区是目前购房租房的热点之一. 如果分析这个学区近年的居民变动, 可以发现, 华人已经居统治地位, 原来的居民犹太人则搬得差不多了. 可是这些华人居民是否富裕的一群呢? 不一定. 晚上到小区看看就知道, 每家的drive-way上停着3-4个车. 说明什么? 房东是以租养房的人(租可能不止一家), 房客是租房租地下室住的人. 而该校相当一部分学生来自这些房东房客的家庭. 当然我相信, 华人, 无论贫富, 都非常重视子女教育. 该校的分数, 相信还是相当不错的. 但该名校全面地看还那么好吗?该校区还那么值钱吗?# ?( ~4 S$ h* a% m( E$ p
/ S) A$ ~! M; a& j% e1 iRichmount Hill High School也不再参加排名了.
. _* b0 o; H, z" `/ S1 e( Q" C4 C: H$ R) t* |& z
这里也有双重标准, 北约克的学区就炒得火热, 而Scarborough和Markham的很多好学校, 却显得不够火爆, 比如Albert Campell, 排名在98年是42, 近年上升至10. 可是这个学区的价就一直非常理智.
! k# C; p+ m$ [1 Y( a( ~- P# `0 p3 q- _" C6 F8 D5 d
我本人不care学区, 但正如别人说的, 难以免俗. 我得考虑到我将来万一卖房啊! 据代理说, 房市不好的时候, 好学区保值.
W1 R6 G/ [5 L F/ u* e/ A! S! Q9 g0 J& r; `% i4 Z0 j
可是又实在不想为学区概念花冤枉钱, 所以我的做法是:/ v. V% D; C O& [! k5 j/ P! E
1) 找没有被暴炒的好学区, 比如Albert Campell.
I/ h6 ~) ]3 c, m0 U3 X; i5 a% J8 |2) 找好学区, 不找名学区. 其实从分数上来看, 差别没有那么大. 前100名的都可以看做好学区.: @9 ?/ E( b, d# r- ]8 l: Y9 D) G
. K. V- ]4 n& v! t) D% I/ P( a. ~
5. 买比租谁合算
9 d' L0 M5 L! o4 ~! [9 ?7 S+ u" I' z5 V- B# t) x! z, w5 I
其实不用仔细算, 买房后的净开支都会大于租房.. l, F0 B) t0 k+ X; ~" M2 K, u
0 l# B: @% j; K- Z
比如: 一个28万的房, 利率5%, 每月1300左右. 其中400元是pay principle. 其它是利息, 每月水电, 地税, 取暖费平均到每月, 约大于600元. 维修费就算忽略不计.
# d6 g# L1 u z/ G R3 g
& C& A7 T, c& }9 o; {( _5 j所以, 每月净支出是1500元, 这些钱和租房的租金一样, 是永远拿不回来的. 是另外的400元principle才使得你25年后有了套房子.
5 u( v& c* Z! a% M1 I
/ t. c: X* B# L+ B! _$ n其实, 还有一个成本, 即首期的利息, 按2%算, 每年都有1400元. P8 Y5 u& m, {, w
. ~) r: D# J/ v" Y
租公寓房每月各种开支共1050元(含parking, 水电). 你这样一来可以每月存(400+450)*12+1400=950, 25年后, 你有320000元. (我没有考虑利息, 假如按每年2%复利算, 将会是大大超过320000的数).. e: [$ @( V( Y/ H4 l4 [
& A4 o- F' G% f3 U" h7 I这是按25年比较的. 实际上有多少人会真的付完? 很多人5年后,就卖了., c8 b& B L! C# O9 w5 R: w* a
0 [8 B! q1 e: b2 Q* ]( ?
按5年比, 还多了另一个开支, 即卖房的代理费4%. 为了简单起见, 假定房价涨幅足以付代理费.
8 D* h- i* \! r0 h& [7 ^$ i$ b: I4 D; j% ]6 D
按5年比, 就更象是用1500+1400/12的费用租了一个house住了5年. 当然和租的区别是: 我们享受房价上涨的好处, 但也承担下跌的风险.
$ y. H7 i. l0 _. {" j! j. k9 X
& F# \- ^& |0 R) R& H至于转租: 不是所有的房都蕏x献�, 转租亦有成本, 特别是对房子本身价值的降低, 是许多人忽略的. 而且apartment也能分租. 为简单起见, 不考虑这个因素.
. a1 b% l9 w. g3 O6 q7 B$ B8 G7 ]: h$ {% e% A! G' `
关于房价涨跌的可能性, 我在前面已说了很多. 简单地说, 前几年买房的都从涨价中得到了补贴, 使得5年总开支小于租房. 但后面几年就不好说了.9 O, W7 D: S( W8 A7 i$ k
% r7 Y1 j d1 \4 s' G每次我和别人算到这儿, 马上就会有人跳出来反驳我说, 你不能拿house比apartment, 要比就拿买house和租house比. 但不管怎么说, 他们承认, 用我的比法, 家庭的实际开支大大增加了.
8 \' J. j0 N0 a3 Q2 I/ B3 k$ J$ Y3 m$ p" n
我承认, 买house的成本比租house小. 但是租house的人很少, 就象买apartment的人一样少. i9 R# O" j8 {7 w$ g+ p
# _* M- J: k$ a3 f1 p
我这么比是有道理的, 因为我此刻住apartment, 我要下决心买房, 我就是拿自己作纵向比较. 租apartment住当然也有买房无可比拟的优点, 即自由, 机动. 有机会去美国就去, 有机会回国就回, 工作从Markham换到Mississauga, 搬家而已./ s9 ?) z- N/ I( h) o9 I
1 C# q, f4 A! C$ U. M9 U每次关于这个话题的争论都是这样结束的:) C' e5 y/ O4 P: e( }! y5 i4 n$ Z
( E. \3 K' c+ P! b2 J; T% V大家都同意买房后, 开支变大了许多. 但居住条件改善了. 问题就在于, 改善居住条件在你此刻的生活中优先级如何? 就象我们都爱吃海鲜, 但你决不会顿顿吃. 改善餐桌上的菜是我们的dream之一, 但仅仅是”之一”. 还不见得是优先级很高的”之一”.
' |* n% E3 N) d6 a9 R0 e M) s
8 I+ _( K& N ~/ z6 N从某种程度上, 大家热衷买房, 与其说是迫不及待地想要改善居住条件, 不如说不想错过投资机会. 特别是眼看前面的人买了房都赚了.
& j% F! `6 A! a3 V% c; l" x0 r* n$ E* w0 C$ H" h0 P$ O0 u4 G( W9 r
6. 印巴人，中国人，西人9 f; U. E% Q4 J) W4 {0 R
' Y @# }0 X0 G0 ~
大家好象特别不愿和印巴人做邻居, 据说, 会导致房价下跌. 理由是: 1) 他们有”味”, 2) 他们贫穷.
7 C# `7 ^; b6 x* v; v" ^! H o% \- G# k7 a: H
中国人其实也很大味, 而且厨房里油烟很大. 在白人看来, 是半斤八两的. 至于穷, 哪种族裔都有贫富. 当然, 穷人多的区, 环境就差, 治安也会差一些.0 o0 P v- l% u- ] w# a. w# _
' \6 y* m/ A! `* I* w0 j$ Z
所以找富人区住, 避开穷人区, 避开公寓多的地方, 避开有廉租屋的地方还有点道理. 但避开印巴人, 似乎都不能用这些理由解释. 也许骨子里的理由就是种族歧视.* a, y. m) T0 w" g7 g
& o5 F( S- H# H" T我认识的印巴人都挺好的. 为人善良, 礼貌, 也没味, 经济也不错. 而且发现他们还有一个好处. 也许意识到自己不是主流社会吧, 待人处事更谦卑一些, 不象有些白人那么傲慢.# F/ {1 M1 A0 s% G
# q7 s" V5 E' |! r0 o- G4 G3 C. j7 J大家都喜欢和白人做邻居, 也不管别人喜欢不喜欢和我们中国人做邻居. 本地人确有许多好处, 大部分都很nice, 花园绝大部分都搞得很漂亮, 你的房也跟着升值. 但不知怎么, 和他们总是不容易有”寒喧”以外的话题. 孤独是难免的代价.0 q) T4 g! g0 c- @) u2 s
% S5 }- {. v- P9 E7. 先买个小的，过几年再换& x3 l+ a* h0 ?0 i* ?
& a% A6 ^ b+ z这是很多人的说法. 这句话imply两个重要的意思, 1) 我其实不够喜欢这个房 2)只要买, 就能赚.$ _5 ?5 v. ^+ A) C. M: N7 V
9 G1 L0 l. [/ j
首先如果”赚”这个前提不成立了, 这种观点就不值一驳了.0 s5 `" M" r9 l0 N/ j( d
# H9 X2 I- r# x' f但是这种观点是代理们所赞赏的, 因为它对增大交易量有好处. 有一套Unionville的房子, 2002年26.5万买的, 2003年29.9万卖了. 赚了没有? 没有. 至少owner没赚. 买了新房, 装修了1万多, 过户费4000. 卖的时候付了1.2万多代理费.
- w" h+ s: B. [, p9 p
3 ?$ M& }; c8 N1 Q' `9 E/ e多伦多这么多年房价上涨, 真正肥了的人是代理.0 Y1 Q+ P% v9 R9 {& q/ U: k
( b# r+ d* k# F- k
而且, 你能guarentee想换的时候, 房价一定涨了吗?# \, j& `+ V5 x# x
) S G4 p( j% M% }; L+ r说到底, 这种观点中投资的心态太重. 这几年上涨, 一直没有反例, 但不会永远这样的.% O" |& q( b7 T
6 t; x3 {. M" B: X. e2 }
买了一个不喜欢的房, 也许和结错婚可以比. 理论上可以离婚而重新开始, 但这容易吗? 没有代价吗? 几年过得难受只有自己知道. |
|
狗仔卡
发表于 2006-8-25 23:11
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2006-8-29 10:52
( U b( T) M2 p) Y' C
楼主