说说验房，这个行业的潜规则--------- zt

6644520 · 发表于 2013-3-28 09:54

验房师，本身是个专业的技术活，要上懂shingle，下知crawling space。要知道地区的建筑政策，熟知building code，还要明白电路，新式的燃气，制冷用品，林林总总，总之有关房子，啥都得懂，甚至要知道detached carport， swimming pool的事情（哪里容易出事，哪里会有老化的问题，就是后院多了一堵挡土墙，他也得明白这墙脚底下应该是什么，专业的还要知道是哪种树，种在哪里，和地基下水道的关系，，，这个地区有没有道路的改建和下水的重建等等，不一而足，反正你还能补充上很多的方面，，，，最重要的是结构，上下水，电三大块。

当个好的，knowledgeable 的验房师很难。可以说到了成精的地步那就是能人中的能人。（我的一个验房师一眼就瞄到前房主重做了rafter tail的问题，当时令我惊诧不已，随然这小子的报告里没写，这个事情还是导致房子退了）。

所以啊，市面上的大部分验房师懂得不是很多，论知识都是rookie，嫩青子，属于一掐还出水的哪种。这个行业实际尚没有行业标准，甚至n多的地方没有政府规管。你说你是验房师，学个野鸡学校的在线课程，得个结课证书，到政府哪里注册一下小生意就算入门了。你就可以忽悠那些买房卖房的了。比开个理发馆容易太多了。

如果验房师做错了哪，他完全可以不负责任，因为没有啥能惩罚他，没有法律，没有政府的code规定他应该做到一些起码的标准的东西。买家可以告他，但他实际上陪不了钱，顶多不干了。但是你要能证明他错了，哪可是千难万难，基于你告他，你举证的法律基础，他不会有事。到了庭上，即使认错也顶多说一句：“我需要更多的培训”。然后轻松走人，买家付法律费用。

如果有问题验房师没说哪？哪更不是他的责任。为码？验房师有个不成文的规矩：就是不能损害房子的表面结构和涂层，不可以有任何有违安全的行为，不可以打开不能打开的通道，房门，出口。（只要他打不开，就是打不开，你不可以替他打开）。所以，他可以规避一切他不想说的东西。

举个例子，卖方刷漆，把通向attic的通口盖子给刷了，粘上了。他可以选择用力打开或是根本不去看。如果attic有漏水的痕迹，他可以规避。将来你发现有漏，也不是他的责任。

验房师的报告有用么？好问题，我把自己问倒了。有用，对申请保险索赔有用，对你下一次卖房子有大用。忒别是对俺们这种喜新厌旧的人。

最大的用处是对卖家不是买家（潜规则导致验房报告对卖家有利）。当你因为验房报告通知卖家毁约的时候，你要给卖家验房报告，然后就会发现非常难。打到了最后，顶多是卖家替你修理之后你入住。

提到潜规则，说说之一：就是严格遵行一个准则，验房结果一定要保证房子成交，一定要有肉眼能看到的可以修理的小毛病，一定要提出未来的改进的地方但是不影响目前的销售。有这个规则在，吃亏的永远是买家。从某种程度上说，验房师是买卖经纪的帮凶。

验房师最想说的就是;好房子，结构上下水和电都没发现问题，篱笆歪了，要扶正恐怕要花300－1000，房瓦四年之后应该换，driveway按政府规定可以宽6米，但是现在只有5米。

再说说潜规则之二：杀生哈熟。

第一次买房的，第一次卖房的，第一次在本地区买房的，投资客，以上均数生。

第一次买房的：可以忽律n多东西，配电箱都不用看，只看灯和开关，但是一定会告诉你啥是GFCI breaker，位置在那。但是绝不会告诉你美国标准厨房要有两个以上这玩意和两个以上240V的插座，厕所里的插座都必须是GFCI的，，

房顶不用上，更不用说告诉你roof flashing的高度和有没有漏水的可能。也不会告诉你这个Shingle 是美国标准的还是加拿大标准的，适用于热带还是寒带，，，，ice guard？这个概念你都不会知道，，，当然，钱不会少收。

第一次卖房的：如果你的买家是新手，或是生的，他可以选择轻松走人，或是严格的检查一切，全部的区别就在于他和买家经纪的关系。（参见验房师工作程序）。

哈熟：是不是熟客？是经纪人决定了你的验房师，经纪给验房师饭碗，不是房子买家。经纪，验房师，房贷经理，中间有很多我们不想知道的关系。

验房师工作程序？他们没程序，一般有个工作顺序：

1，准备马虎一下的，提前到场，等你到的时候，他说很多都看过了，呵呵，猫腻啊。不准备马虎的，等买家和买家经纪到场一同开看。

2，前面和房屋周围：积水，大树，篱笆，driveway，，，

3，房顶结构，房瓦，排水，attic通风，烟筒，gutter ，，

4，室内结构，主要有无称重问题，

5，上下水：从水表开始到厨房卫生间直至排污的探查开口封阀.太多的东西了

6，电路：从配电盘到每个灯口插座

7，附属设施：主要是和房子不相连的

8，打印报告：不用说了，制式报告，选项打印。

9，收钱走人

以上这些对买房的来说都是最重要的，但对验房师只是一个过场，对他们最重要的是在验房之前。

如果是你自找的验房师，（肯定不能当天验房啊），当他收到验房的消息之后，联系找到卖方经纪，通气，肯定要约买方经纪时间，（不信，你不告诉你的买方经纪啥时验房，他也会知道）。到了这一步，该得到的暗示已经很清楚了。你的验房报告基本上定调了。而且全部是合法合理的做法。

如果是经纪推荐的验房师，就不用说了吧。你知道北美的佣金原则，给佣金是合法的，给介绍生意的人佣金算commission，连报税的时候都单门列出，可以少纳收入税。

看来反正都是案板上的肉，要想少流点血，就要保护自己多一点：

1，验房时你必须到场，而且要提前到场，跟着他看，少问多看，看他打开哪里，不打开哪里，，，上房顶看的是哪里，，，，他没看的地方，你要认真看，发现问题，把验房师叫回来，指给他看。不满意第一个验的，要上第二个验房师，这个下马威是给你的经纪们的（卖方和买方），她们要明白对你不可以马虎，将来真有重大维修，钱就好商量，要不买家就退单了。在你的买房合同上请注明如果买家对第一个验房师不满意，要引入第二次验房。

2，当你准备下单的时候，交定金之前（定金决不可交多，定金交多，买家先死），第二次第三次看房非常重要，重点查细节，不是家具的摆放和那个房间做什么用。任何和三大项有关的，和采暖制冷有关的，和地下室有关的，要谨慎。

3，多来家坛，买房多提问，用大家的智慧弥补自己的不足。多学习补课，多看装修的帖子，知道个大概就能保证没有大碍？？？？？

4，选房源当地的知名经纪，做买房经纪，用他们的贷款关系拿低利率，用他们推荐的验房师，毕竟他们吃这一片土，你住进来，说不定啥时再卖，还要做你的生意，所以不能坑你太多，对不？

5，买的房子必须有surey，切记，切记。啥都能修，房子倒了可以重盖，买房不要survey，死定了。所有人，包括验房师，宰你没商量。

所有跟帖
写得很中肯。谢谢！ -cdwb- (0 bytes) (3 reads) 3/27/13 15:09:41
• 顶一下！碰到过一个绝好的，用了他三次。 -香香生煎馒头- ♀ (0 bytes) (142 reads) 3/27/13 15:10:23
• 肯定是个独立的，做久了连经纪都哈的主了，关系应该保留一生。 -8年驾龄- ♂ (0 bytes) (23 reads) 3/27/13 15:12:54
• 他以前还是工程师，问啥啥都懂。我是佩服得是五体投地。如在老地方，一定会再用他。 -香香生煎馒头- ♀ (0 bytes) (37 reads) 3/27/13 15:15:20
• 謝謝！ -anonymous4- ♂ (0 bytes) (0 reads) 3/27/13 15:16:06
• 能不能说说rafter tail是什么意思？ -sweetowl- ♀ (67 bytes) (92 reads) 3/27/13 15:16:20
• 是房梁斜边延长部分，探出来做房檐支撑，末端钉gutter的那部分。俺的情况特殊因 -8年驾龄- ♂ (70 bytes) (558 reads) 3/27/13 15:27:04
• 我查的时候看示范说的也是这部分。我想这个改了也没什么。 -sweetowl- ♀ (81 bytes) (186 reads) 3/27/13 15:38:00
• 根据这张照片, 猜着玩. -bingxiao2011- ♀ (386 bytes) (397 reads) 3/27/13 17:45:42
• 特别有分量的好贴。看完只有叹气得份，人为刀俎啊。 -小糖球- (0 bytes) (10 reads) 3/27/13 15:17:37
• 很详细,学习了! -source4book.com- ♀ (0 bytes) (2 reads) 3/27/13 15:17:42
• 太专业了。谢谢写这么长的帖子造福大家。 -seattleWA- ♀ (0 bytes) (1 reads) 3/27/13 15:17:45
• 顶好贴！ -艾林- ♀ (0 bytes) (0 reads) 3/27/13 15:22:19
• 回复：说说验房，这个行业的潜规则。 -jk725- ♀ (33 bytes) (301 reads) 3/27/13 15:24:21
• property survey，漏了字母。如图 -8年驾龄- ♂ (35 bytes) (798 reads) 3/27/13 15:33:00
• 这哪是8年驾龄呀，像是38年验龄。 -房崇- ♂ (0 bytes) (20 reads) 3/27/13 15:25:19
• 行家版主给顶贴啊，谢，很高兴。以后要多写。 -8年驾龄- ♂ (0 bytes) (3 reads) 3/27/13 15:28:27
• 这就是正能量！不嫌多！ -房崇- ♂ (0 bytes) (1 reads) 3/27/13 15:30:30
• 我找验房师越不懂越好，到时候我说什么ta就出什么报告。呵呵 -味苦- ♂ (0 bytes) (28 reads) 3/27/13 15:34:02
• 谢谢，学习了 -sweetyoyo- ♀ (0 bytes) (4 reads) 3/27/13 15:40:01
• 好贴，谢谢分享。 -五味七色- ♀ (0 bytes) (0 reads) 3/27/13 15:59:22
• 你说的可能只是你个人经验，不是常情。 -稻穗儿- ♀ (2160 bytes) (713 reads) 3/27/13 16:02:03
• 可能吧，但是，卖方代理是透明的，网站，门口的牌子，验房师拿到房产地址，就拿到了一 -8年驾龄- ♂ (46 bytes) (185 reads) 3/27/13 16:32:27
• 哪儿的话呀。房子不能成交，验房师才会更多活儿干呢：） -稻穗儿- ♀ (294 bytes) (195 reads) 3/27/13 16:46:39
• 还有，鼓励用户自己找验房师，恰恰是经纪忽悠的重要一环。如果验房师不联系经纪人，就 -8年驾龄- ♂ (60 bytes) (555 reads) 3/27/13 16:37:17
• 唉，先后秩序你有点儿颠倒了。。。 -稻穗儿- ♀ (508 bytes) (266 reads) 3/27/13 16:54:32
• 至于为何鼓励客户自己找经纪人，主要是对经纪人的自我保护。 -稻穗儿- ♀ (476 bytes) (240 reads) 3/27/13 17:17:07
• 打错了，是鼓励客户自己找验房师 -稻穗儿- ♀ (0 bytes) (11 reads) 3/27/13 17:54:10
• 太负面了。我买卖过五次，没有碰到太不像话的事情。不放心，那就只好自己验房？ -albert88- ♂ (254 bytes) (90 reads) 3/27/13 21:46:11
• 同意你的观点，买家自己要做足功课，一般也不会碰到太差的验房师 -花果山庄主- ♂ (0 bytes) (2 reads) 3/28/13 07:41:31
• 我上次买新建房的验房师也帮助我们我们要回好几千美金 -路是走出来的- (1165 bytes) (848 reads) 3/27/13 16:40:17
• 你这个验房师太强了！ -稻穗儿- ♀ (0 bytes) (17 reads) 3/27/13 16:57:16
• 买房不要survey，死定了 - WHY??? -穿高跟鞋的猫- ♀ (0 bytes) (67 reads) 3/27/13 16:52:07
• 同问。我买的房好像就我现在住的这个有，其它的都没有，将来会有什么问题吗？ -初雪- ♀ (0 bytes) (40 reads) 3/27/13 17:23:50
• 当涉及建筑许可证，和邻居发生地界纠纷，设篱笆，种树的时候，有survey没有麻烦 -8年驾龄- ♂ (260 bytes) (356 reads) 3/27/13 19:43:12
• 我也没有 -小熊- (0 bytes) (14 reads) 3/27/13 17:27:11
• 边界明确, 有parcel map在CITY 存档案. 并且 -bingxiao2011- ♀ (51 bytes) (363 reads) 3/27/13 18:14:50
• Thanks! -穿高跟鞋的猫- ♀ (0 bytes) (2 reads) 3/27/13 18:59:59
• 写得很好，对买主贡献大了。谢谢。回答了我 -房友- (81 bytes) (98 reads) 3/27/13 17:49:04
• 可以自己做验房师吗？ -葡萄树- ♀ (0 bytes) (16 reads) 3/27/13 19:07:07
• 可以自己做验房师吗？ -葡萄树- ♀ (0 bytes) (1 reads) 3/27/13 19:07:38
• 可以自己做验房师吗？ -葡萄树- ♀ (0 bytes) (0 reads) 3/27/13 19:08:01
• 可以自己做验房师吗？ -葡萄树- ♀ (27 bytes) (13 reads) 3/27/13 19:08:54
• 可以自己做验房师吗？ -葡萄树- ♀ (27 bytes) (26 reads) 3/27/13 19:09:24
• 那你就可以省验房这一步，自己看上了的房子，免验房，直接过户就行了。 -8年驾龄- ♂ (0 bytes) (12 reads) 3/27/13 19:25:53
• 能否解释一下，building code 的含义？谢谢！ -仲伯由序- ♂ (0 bytes) (9 reads) 3/27/13 19:10:06
• 就是建筑条例，有关建筑材料，建造条件等有关建筑物的一系列条条框框。 -8年驾龄- ♂ (0 bytes) (11 reads) 3/27/13 19:29:32
• 说出了不少道道，但误导也有： -topremax- ♂ (737 bytes) (559 reads) 3/27/13 20:33:48
• 你摘录的这些错误很精确，是个懂行的。 -稻穗儿- ♀ (0 bytes) (20 reads) 3/27/13 21:42:49
• 一文道破验房师和经纪人的默契, 老中更是这样 -GG2006- ♂ (0 bytes) (17 reads) 3/27/13 23:34:20
• 以我有限的经验，买家如果用经纪推荐的验房师，基本都是忽悠，来转一圈，做个 -helloooo- ♂ (141 bytes) (166 reads) 3/28/13 00:35:46
• 所以你要自己找验房师啊，现在网上信息那么多，为什么不自己找？ -花果山庄主- ♂ (0 bytes) (4 reads) 3/28/13 07:40:07
• 好文，总之这世道，什么事还是自己多知道些为好。 -lu28- ♀ (0 bytes) (1 reads) 3/28/13 09:18:45

执迷不悔 · 发表于 2013-3-28 14:13

keven6789 · 发表于 2013-3-28 17:35

ceramistpalace · 发表于 2013-3-28 20:32

話是說得好，不過肯定的是，總有買家心不信，業者氣不順。
許或枉作小人而已。

蝶兰 · 发表于 2013-3-29 00:15

买过几次房，从没找过验房师。
当年与朋友同时买旧区房，因喜欢旧区房，就预着会有这样或那样的问题，所以就没有找验房师验房，入住后一直也没什么毛病。我朋友买的房还比我买的新十几年，找了验房师，验房过关了，可入住没多久，地库就漏水，朋友后悔的说，早知如此，还不如省下验房的费用修修补补呢。

浅草 · 发表于 2013-3-29 10:19

全凭运气。

ceramistpalace · 发表于 2013-3-29 17:12

蝶兰发表于 2013-3-29 01:15
# W. j8 k4 V2 W% W" B买过几次房，从没找过验房师。
% d. ^5 }$ R0 z1 {6 [. c% T当年与朋友同时买旧区房，因喜欢旧区房，就预着会有这样或那样的问题，所以 ...

早說過，驗房無大用，查找的多是雞毛蒜皮事，算是對買家一個交代，收費了事。

拂堤杨柳 · 发表于 2013-3-29 20:54

ceramistpalace 发表于 2013-3-29 18:12
; r i# T7 o, G5 a5 [/ G% ]2 t早說過，驗房無大用，查找的多是雞毛蒜皮事，算是對買家一個交代，收費了事。

那是对您有经验的人，许多新来买房的人，至少对自己的房子有了解，这短短的几个小时，对大多数人来说是值得的。

俩俩 · 发表于 2013-3-29 23:22

感慨一个，买房找验房师没用。自己看看，找做过civil的朋友把把关。房子该修还是的修，剩下验房钱给房子装修一下好了
反正基本上他能看出来的，你也能看出来。他没看出来的，你事后发现了也没法找他理论。

6644520 · 发表于 2013-4-4 10:23

谢谢送花，是转帖啊

2007 · 发表于 2013-4-4 11:32

哎呀，被验房师白白骗走500大洋，怎么不早说啊?

snow_man · 发表于 2015-8-30 21:43

说的没错

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