房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？


' }0 z% G( i$ y4 S' d7 B) @" _- ^记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。

: o! `  G3 J% W6 H* F3 F4 W但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。
' w3 _, a+ a# w+ a. K! y
% Q1 K- F3 `" A. J/ _: p但结果怎么样呢？

几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。

9 e  e+ G5 H  W! v, H前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。

9 z2 U5 r6 N! [6 x6 q0 H$ p1 c两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。

最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。
  f2 [8 s, e, P  i2 l
其实，这根本就不是一个值得争议的问题。
, r1 s0 z3 s8 u& K- I! C; U
首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！

! d0 ~; `, n1 s# s. R" }如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。

# x4 ]# S, L4 @4 u! z+ u2 C) a身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？

0 u$ j( d5 P" ]1 o/ X/ l  F' ?5 x* m0 S算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！

0 L( _2 k. `' J, V( N$ a  u6 s: ~& D3 T买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
& T1 @- c$ ~+ F3 P: g; P$ X5 S4 dYear Average Price %

1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
3 [8 ^$ j' R7 z9 M1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
- Y/ p0 A. t, W- Q, O5 ~1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
/ j0 @0 l- M) g4 ?( R6 @1960 16329 -1.70%
& [5 |! Y" O- l% \# [4 `' u+ A1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
' X% g( I2 h3 J1 z1964 17370 5.10%
+ ~* E& K5 M+ d* r  k3 O1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
9 D) U1 X3 z- Q0 `1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
: F$ U. Y, K  t& b6 P! q, |: S; t! C1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
+ k2 L1 d6 O1 A: Y+ F4 C' x1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
( Z4 _8 u+ k4 M1976 61389 6.60%
. \5 e/ X( [* r/ ^1 |1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
; \) |3 f7 a: W9 t/ r1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
& W  S; o  g5 P; m1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
# r  r6 v$ b5 s6 k+ \1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
5 P' @. F- U* {. L2 h& [1993 206490 -0.39%
" G" ~* v2 S* f0 i: b! z5 A1994 208921 1.20%
; {4 m& h# d# I6 L2 p- y1995 203028 -2.80%
. w- G9 M9 ^% o, |: ^/ J7 u1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
2 ~" g8 w* F6 r7 d* o/ m8 M1998 216815 2.60%
8 C5 k2 x- j0 r6 S, T6 `1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
) }( v# \$ U! X3 H% p( m2001 251508 3.40%
2002 275231 9.40%
2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
( y9 L6 o$ i2 L3 w- v--------------------------------------------------------------------------------
5 [- E5 t& f( p$ x' F, \7 o
0 \- P$ t" O5 [: f好奇的看看下表就可以估计出来了
) b/ L# k( X% ~* s9 ?TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
# D9 [: W1 Y8 R/ T, RYear Average Price %

1953 14424 0.00%
! p# k0 Z& Z" X) z1954 14647 1.50%
/ P1 v* }+ ~3 g( B; T) ?1955 14952 2.01%
9 _9 A2 }  ?8 c* F1 A1956 15043 0.60%
1 z5 `- y' Q8 [$ M0 J+ i* @1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
) `7 U" G; T4 Q5 k' ?1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
* s5 S9 V# Z0 X; t1 u8 A6 n5 d1961 16334 0.03%
# [) J. B7 g7 j" p& s: R6 O/ H1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
, \& D0 N" z3 @, C" F( K  m1 w9 @1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
1 O+ Q$ Z/ z9 v$ j( e1968 26732 11.01%
% t" J, v; _. d8 B8 P. `: a1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
, S& h; |: d& |+ I. n1971 30426 3.20%
5 B$ t  K- s9 w! T' g' j: m$ g. x1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
5 N7 f4 Q$ s+ w1 J2 ]) C1974 52806 30.01%
# J0 R5 r- b; W5 c: @1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
, W# J& ?$ M3 |9 [1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
& h) ?: H2 h4 T1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
: u$ h+ O7 S  p1 {3 O! Z1 {1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
! @0 a# w7 \4 `* L7 \1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
/ a1 w# D) Y3 ?8 Z' o1991 234313 -8.10%
: w9 W$ D* G& A8 X. l1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
% `! P% A( {5 z$ K1994 208921 1.20%
* R# F/ A" F/ ~' k# ^1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
  x  k$ y, {* P3 r* ^7 ^1997 211307 6.60%
% w5 M0 f) Z* z5 a4 o6 Y9 ~3 C1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
2 W8 N+ P0 w3 z1 q2000 243255 6.50%
& M) K0 F) h8 K7 |- T5 V2001 251508 3.40%
2002 275231 9.40%
2003 293067 6.50%
0 n+ \  `% W1 Y2 ^+ T2004 315231 7.60%

. z2 V4 n2 e& D/ O9 q& Z1 Q$ p( X2 V
# V9 E# g/ {7 _6 |* V8 W5 |+ N, Q

$ |' h6 c7 b; x$ B, Q! D0 f4 u弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
:
--------------------------------------------------------------------------------

0 _5 I* P  _" P$ a+ F好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
% M7 c! q, G7 [1 z) T
( ~2 h' h; X' ~1953 14424 0.00%
) Q) ~1 r( @6 F/ P. I+ k$ Q/ c ...

% u0 L& y3 S# j9 J! w
我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
( R$ z6 k1 r/ I8 p如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。
- P0 E  ?5 W$ K  L6 K- F9 W# E
+ K; J% c' D/ z9 V9 O. T结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
' `# O! Y9 _* c8 s  s6 C7 q

结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
; Q, O. T; L( Q) D/ U/ O5 _2 q...

老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。
; C4 _! }9 m4 J+ L# t
[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
0 ~) p2 D' |* |; H, r
9 R5 R' a5 M- D: y( G# U
; ?; N1 L) g1 I7 \! }& Y. F40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

这点我同意。
3 q6 U5 L% A& Y" Z( R0 f, K6 y40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。

大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。

那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。

三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表
+ s/ \' T- N& [& K
: N1 `- v+ {/ Q: Z
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

# n+ S  T* h. Z, t( {
# S* _. U: x: [3 P$ d" X' v银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
0 K2 W* k  @. p我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。

) }& t/ {; G! L& d  Y' i我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。

+ a; ~3 q+ u  R0 l总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌