FEB. 08, 2010 - 最新利率出炉！

郭森房贷

. U' Y, @$ g5 n3 w/ S1 j6 ]* A
五年固定 30天 CLOSING DEAL 3.69%
- K3 [7 v; {/ l; X五年浮动 90天 CLOSING DEAL PRIME-0.30%

) Z7 ^- L5 J- x& w; j! j# {$ U: ?由一家大银行提供! 从下周一开始生效，预知详情请来电咨询。

冰山上的来客

很不错的利率。看来经济还是不好，大银行还在降低利率阿！！

找不到北

这样的利率有什么限制条件吗？

郭森房贷

这样的利率有什么限制条件吗？
找不到北 发表于 2010-2-6 09:46

8 i, K! a8 F- Q0 W6 c3 r
没有！谢谢您的提问！

Rapala

顶上去请黄教授阅。

郭森房贷

顶上去请黄教授阅。
Rapala 发表于 2010-2-9 10:41

1 Z7 [" ~2 f8 E& ]
+ |9 }. B0 Y. m0 R) ^4 F7 V; x- Q该大银行最近还简化了贷款审批手续， 如果申请人是全日制工作者， 只需最近六十天的两份工资单， 或者有最近两次的工资自动入账记录， 无需雇主信。

小黄

顶上去请黄教授阅。
Rapala 发表于 2010-2-9 10:41

; \0 M2 a# T- h6 Z- t已阅。

" h" K; A/ D" s问题是你敢就以这两个利率赌吗？(我押浮动)

appletutu

看来泡沫越来越大了

Rapala

已阅。

& E4 b' T9 K8 Q. X( n2 s7 N问题是你敢就以这两个利率赌吗？(我押浮动)
0 i# q' D$ o9 g3 a- l& p7 v小黄 发表于 2010-2-9 18:01

浮动的折扣已经低无可低（在p不变的条件下），大银行小银行相差不大，而固定利率却可以寻找更低的，特别是小银行。

jeremy

说明这家大银行预测五年内PRIME会涨到4%左右。对客户而言，如果真搞成5年TERM，亏赚尚未可知。其实还是“赌博”。

小黄

说明这家大银行预测五年内PRIME会涨到4%左右。对客户而言，如果真搞成5年TERM，亏赚尚未可知。其实还是“赌博”。
jeremy 发表于 2010-2-10 15:54

8 h2 j8 V9 u4 ?5年内涨到4%，那固定的人岂不哭死？

shelley.micheal

没懂更好。免得烦

Rapala

5年内涨到4%，那固定的人岂不哭死？
7 s( v" ~! k6 V; `9 O" o小黄 发表于 2010-2-10 18:00

3 @7 u3 V6 E8 y8 w* M8 s" P浮动的更惨，利率翻了一倍，最后还不出贷款被银行收房子。

郭森房贷

浮动的更惨，利率翻了一倍，最后还不出贷款被银行收房子。
  S; D- K* {4 {' h; Y" nRapala 发表于 2010-2-11 08:19

7 n! Y4 ^9 m% l! ~
* }9 R  ]+ b  P6 n3 G老怪可知， 银行在审批贷款时， 用的是大银行的三年POSTED FIXED RATE 来评估申请人的承担能力， 比如现在三年的POSTED 固定利率是4.30%， 而不是用最低的浮动利率1.95% 来整的。即使浮动在三年之后翻番， 只要客户每月有银子进账（和当年申请贷款时相当或略高）， 房贷还是有偿还能力滴！

Rapala

那就是说，到４。３％以上还是要破产的啊。０７年p到过６。２５％，这次５年内到４。６％就让小黄们破产了。

小黄

那就是说，到４。３％以上还是要破产的啊。０７年p到过６。２５％，这次５年内到４。６％就让小黄们破产了。
Rapala 发表于 2010-2-11 12:46

$ I# t8 M- O; T% {If so, why did you chicken out of a bet every time?

大自在心

Chicken


' i- _; r( a6 k: S; M

Rapala

黄chicken, I bet on the best rate I can find.

' U1 w5 @, F, y4 b7 U3 {You bet whatever you think you can take advantage!

小黄

你说反了，我选取的利率来自是99%的人使用的金融机构（5大+National+ING+ATB+PC...)。坦坦荡荡。

3 y# G9 y1 t) E( @反倒是你，才是“bet whatever you think you can take advantage”。非要找一个没人听说，没人用过的不知名的金融机构。
/ C: }4 @- z' o
' y6 x; B8 E( `+ O不明真相的群众请珍爱财富，远离山寨银行。

Rapala

如果你这样说，我们就用上面的利率，但是时间和其它条件按我说的来，行吗？不能便宜都被你占尽了吧？

jeremy

( F: M0 i3 A( c( P$ U9 K& i/ e
冷静，大家一定要冷静。对赌博何必这么认真。

鄙人称之为赌博， 原因是Prime涨不涨，什么时候涨，涨多少，都还是未知数。建议想搞Mortgage的朋友们:
- ?+ `; {4 f. P2 j3 X* T& ]
(1) 经常留意大的经济走势。每天看看Edmonton Journal的大标题就可以了。因为经济走势不但决定房地产行情，也预示Prime的走势。对你何时入市买房/卖房，定什么样的Mortgage很有帮助。

$ f9 x; {- Y2 ~; y6 |(2) 找个贴心的Financial advisor。所谓行行有门道。多数人(包括我自己)对投资,信贷毕竟是外行。自己的判断可以经常同Financial advisor讨论。“贴心”最重要， 最好是那种能把他自己借那种mortgage告诉你的可交心的朋友。

近十年来，鄙人买房子都是用的大银行的OPEN+VARIABLE。TERM都是2~3年的。到期找到更好的再续。有P-0.65， 也有P-0.85的时候。 总之是当时最低最灵活的。事实证明几次都赌对了。现在银行没有OPEN+VARIABLE (即便有，也是利率高的吓人)， 只有CLOSED+Variable。即便郭大侠提到的那家大银行(P-0.3)也是5年CLOSED的吧，不大可能是OPEN的。 这说明什么？

很明显：(1) 该银行预测5年内Prime要涨，银行想拉你下水，因为5年TERM是CLOSED。可是经济形势又不明朗，Prime能涨多少要看经济走势，所以才只敢给你减去0.3。 (2) 银行对Prime的涨幅没有信心，所以不敢降低OPEN+Variable的利率。
  q, W$ [" S: M
  x0 a, {# m4 C我认为，这时候借Mortgage最好的办法是“浑水摸鱼”。一半搞成3~5年FIXED (大概3.2%~3.6%) ， 另一半搞成2~3年VARIABLE+CLOSED (大概2%左右)。因为两年内经济好不到哪里去，Prime涨也涨不了多少。
! q: `6 [# y1 u
) ~) I0 ]# o1 [& L. L" k欢迎补充，讨论。但事先声明：我不跟自己人打赌。

Rapala

谢谢分析，其实我也不想和人打赌，有人一定要逼着我打，而且一定要按他的规矩来，不打是ＣＨＩＣＫＥＮ。
( [7 k! e$ |- P7 k
% A2 x: ]/ i: j0 S, q( ^你的分析很合理，和我想法几乎一样。

伊人

我不明白到底是CLOSED的好還是OPEN的好《5年》

八十年环游地球

五年CLOSED+Variable见涨不是可以马上FIX住吗？是不是更好的选择呢？

小黄

谢谢分析，其实我也不想和人打赌，有人一定要逼着我打，而且一定要按他的规矩来，不打是ＣＨＩＣＫＥＮ。

你的分析很合理，和我想法几乎一样。
Rapala 发表于 2010-2-12 11:56

2 G$ {8 ^+ [* O没人逼你啊。本来事情都搁下了，是你再一次挑起的。

如果你同意这个利率对比，那么其他条件可以你定。但是应该在合理范围内的。如果偏离常情太多，就难以接受了。毕竟，你我都已经确定是open variable了，这个争论主要是给版上其他人一个可以容易操作的一个指导。

Rapala

1. 从2010年3月14号算起。（30天后close)
2. 比较公式：固定：3.69%x5x365  vs  浮动：(p1-0.3%)/365x天数+(p2-0.3%)/364x天数+.。。。
3. 五年内，如果哪一天prime rate高于4.6%, 固定利率贷款人由于负但不起，突然死亡，宣布认输，原因见上面贴子。

1 C% L& W' A2 T如果你认为这些不合理，那你就自己定个规矩，然后自己和自己赌去。

小黄

3. 五年内，如果哪一天prime rate高于4.6%, 固定利率贷款人由于负但不起，突然死亡，宣布认输，原因见上面贴子。
) ^0 B5 D/ V+ \Rapala 发表于 2010-2-14 23:24

5 d7 Y. j6 D9 }& w0 p+ h1）同意
6 x' n; d" H: |4 r2）难道又是你的山寨银行的算法？现实中我不知道任何银行是这么算的。如果你仅仅是怕麻烦，我可以用Excel算，请如花郭森等专家作证其准确性，不用你操心如何？
/ f4 [( `5 a1 R, X' }! U3）不是很明白你的意思，按照你的逻辑，一个选择浮动的人，当遭遇4.3% （4.6-0.3）的利息时就会立即破产。你以前说你自己是prime-0.75%，那么是不是当prime到达5.05% （5.05-0.75 = 4.3）的时候，老怪你就会破产？

* v$ O+ l; V0 e% d/ k% z我前面同意你定一些条款，好比还款期是5年，10年，20年，随你。每月还，半月还，随你。每年是否多付个1万，或10%，也随你。但你不能拿史上从未有的条款啊，没有一家银行会这样做啊，就是你的山寨银行我想也不是这样运作的。

Rapala

# O3 M$ x4 y  j$ _, M! {
固定的还款年限是变化的，比如你现在２％申请２５年还款，当利率上涨时，就可以变成３０年或者更多，当利率涨到一定程度有一个ＴＲＩＧＧＥＲ ＲＡＴＥ，比如说３。２５％时候，银行会要求你增加还款额，所以说你不能拿一样的还款年限比较。

２。我的算法很简单，只计算利息部分，假设这个贷款是只还利息的，不考虑还本金部分。我说过计算方法应该按我的来，利率部分我已经让步了，如果你有异议，那不可能有一个精确的算法。就是因为上面我说的，ＶＡＲＩＡＢＬＥ ＲＡＴＥ的还款年限是变化的。

( R& C4 P/ h1 V' F３。如果你把贷款也算成一种投资的话，投资不光是要考虑赢利，还是要考虑风险的，VARIABLE的风险就是在于利率上涨后的还款能力。到了一定程度买家就负担不起了。这好比你投资期货，一定要有止损，固定就是有止损的投资，而浮动就是没有止损的裸奔，超过还款能力在现实生活中，是每一个贷款人都要考虑的问题，比省不省一点利息要重要得多。
% x& r! F2 j/ h- B" k. S
举个例子，你和紫光比投资期货谁厉害。

小黄没有止损开始两年大赚几倍，紫光因为投资谨慎而每笔有止损止赢，最后赚１倍。
" g, E& \# J2 o
! V) F  i: a  @* R突然有一天小黄暴了仓，没有玩下去的资本了，那还不认输？还要加钱进来比就是无赖了。

贷款也是一样，超过还款能力，不会破产，但是这个赌局就是输。

小黄

/ p, x; g! K2 ~% X# y" m6 Q
你的逻辑有一个漏洞。就是，你忽略了初期浮动低利率能省下的钱。
* B: q% R/ h) J# m' N
2 b& c6 Q0 v: y3 D) `好比说张三，贷款30万。如果选择3.69%的固定，那么一个月利息是$922.5。为了计算简单，用$1000计算，假设省下的$70多还了本金（和你要求的只付利息没有大的差别吧？）。假设银行要求他还款额是收入的1/3，那么他的收入是$3000一个月，银行认为他其他开销要$2000。这是张三选择固定的情况。
, l# c, v* @/ [8 _/ U
如果月入$3000的张三选择1.95%的浮动呢？一个月利息是$487.5，付出$1000，还本金$500多。比起固定每月可以多还款$435。头一年下来就多还款$5000多。

3 a8 Z" j# b3 h+ k. o. N3 b) g也许利息以后会涨的很高，$30万的贷款，月付$1000，可以承受最高4%的利息（prime=4.3%）。但浮动的人不会在此时立即破产。之前已经有每年$5000的优势，可以refinance一下。就算prime到6%，$5000也可以让浮动的人支撑一年。
" c, D- L2 M3 e- u% K, M
请注意，这可不是输了从外界加钱，而是在游戏内前期的优势。张三没有问任何人借钱，也没有减少那$2000的其他开销。

前期浮动每年$5000的优势是稳的，后期固定的优势仅仅是假设而已。已经一目了然了。

Rapala

1 M* ^9 E+ V0 ~' v1 u

也许利息以后会涨的很高，$30万的贷款，月付$1000，可以承受最高4%的利息（prime=4.3%）。但浮动的人不会在此时立即破产。之前已经有每年$5000的优势，可以refinance一下。就算prime到6%，$5000也可以让浮动的人支撑一年。

! L/ i; X4 p4 ]+ r- d7 zRefinance is considered as breaking the mortgage contract and he has to pay 3 month interest.

4 w4 w% s2 v$ W  R- HIf he apply home line of credit, he has to pay the legal fees and appraisal fees. And also he can only get 80% out of the $5000. The legal and appraisal fees may cost him $2000.

After all, please don't forget that he may not qualify the extra $5000 loan after the prime rate goes up to 4.3%.