爱城房市（2）：近年房价的涨落

WST · 发表于 2009-11-22 20:58

上图为2005年1月到2009年10月爱城房价的变化，其中蓝线为MLS上二手房每月的成交价，由统计数据得到。红线为和二手房相同条件下，建筑商出售的新房价格，大多为尚未动工或正在建的房子（Spec home)。这一价格很难确定，图中所标是本人凭观察得到，举例来说，同一区，同一建筑商，同一房型，lot 大小和环境都类似，建筑商要价30万，而个人早先购入的新房建成后转手再卖成交价为27万，那么我认为，建筑商新房的价格要高出二手房10%。大家如有不同的观察，请予指出。

新房和二手房的定价基于两种不同的方法和系统，但却又是相互联系和制约的。二手房的价格是由市场公平竞价得到，直接反映了市场的供求关系。而新房的价格是由建筑商确定的，主要决定于建筑成本，同行之间的竞争，市场的销售和所期盼的利润。在当地的经济，政策，油价等`宏观经济影响下，相应利益集团（建筑商，开发商，施工，买家，卖家，换房人，投资人，地方政府）的博弈和竞争构成了近期房价的变化的原动力。而这两种双轨价格的存在又进一步促进了房价的波动。但同时却可能给有心人提供了合适的买卖及获利的机会。

2005年房价虽有上涨，但涨幅平缓，下半年则基本不变。大幅飙升是始于2006年年初，持续17个月。其后回落约20%，今年年初探低，似已稳定，并略有回升。我将爱城房市大幅涨落分为5个区间：1，大幅攀升期；2。炒家出货期；3。低迷观望期；4。金融风暴期；5。探底回稳期。我将在下面分别详加讨论。

区间1。大幅攀升期。

此轮大涨的重要特征为期房带动现房，是建筑商点燃了房市的熊熊烈火。2005年，油价稳步攀升，人们大量涌入爱城淘金，房子已供不应求。建筑商认为提价的时机已成熟，于是在2005年年底相继大幅度提高房价。当时买新房的步骤如下：1）交$1000 押金hold 一套新房，买家可以考虑2-4周，办理贷款，如果不要即退回押金，如果决定买就正式签约。由于建筑商提价是如此之快，几周之后，当买家要做出最后决定时，房价已涨了6-10%。对此，犹豫的买家多会签约，因为重新选择意味要多付10%。精明的炒家和准炒家（换房的）也迅速的利用这一机会，先hold 再说。相当于拿到免费的看涨期权，最后因为房价疯长，也多买下。这种大幅提价的销售模式使建筑商生意火爆，大赚一笔。到06年4月下旬，更有卡尔加里的炒房北伐大军杀到，与地方炒军配合扫货，气势如风卷残云，到5月中旬，大部分建筑商新房已告售罄，没有 lot 建房，直到6月底才陆续出来少量配额。

另一方面，期房带动现房，二手房市场紧随新房飙升，房产经纪则火上浇油促进买家竞价，形成抢房风潮， 6个以上offer, 成交价大幅高于要价已是家常便饭。 2006年年初，得益者主要为建筑商，前期买家和炒家。可是在房地产产业链中，还有很多环节，如有开发商，sub contractor，材料供应商，建筑工人，以及土地地主等等。面对如此暴利，这些人自然不会袖手旁观，为分享利益，开发商的Lot 紧跟大涨， sub contractor 大幅提价，而建筑工人不像中国的民工，绝非软柿子，其工资的涨幅比房价更快。此时，建筑商的建房成本已大幅上升，被迫再继续提价以获得利润。施工队则紧紧咬住，跟随加价。到06 年下半年，房价已如脱缰的野马，无法驾驭。此时，有房的朋友看到自己的房价节节攀升，大多心情舒畅，炒家则希望继续攀升，无房又不想追涨的朋友则希望房价理性回归。

到07年初，房价更加速攀升，市场上的交易半数以上已在炒家之间进行，市场似乎玩上了击鼓传花的游戏，但是，人们却很难确定市场有没有泡沫，泡沫有多大。谁也不知道音乐会在什么时候停止，谁接到最后一棒。这种状况延续了17个月，终于于07年5月见顶回落。（待续）

3456 · 发表于 2009-11-22 21:18

1# WST

谢谢分享!

zm72ru · 发表于 2009-11-22 22:20

同一区，同一建筑商，同一房型，lot 大小和环境都类似，建筑商要价30万，而个人早先购入的新房建成后转手再卖成交价为27万，那么我认为，建筑商新房的价格要高出二手房10%。

我所了解的建筑商新房的价格要低于二手房10%—8%。

老孔雀 · 发表于 2009-11-22 22:36

有理有据，难得一见的好文章。并不像有些人臆想个啥就是啥。

老杨 · 发表于 2009-11-22 22:37

谢谢分享！

今天闲着 · 发表于 2009-11-22 22:41

好文不能错过。

caoqian · 发表于 2009-11-22 22:45

好文,帮顶!

BMO · 发表于 2009-11-23 00:37

这个分析和我的观察是一致的。在房价上升的中晚期，在房价下跌的初期，新建比二手的贵。在房价下跌中晚期，房价上升的早期，新建比二手的便宜。

目前是房价上升的早期，目前新建比二手的便宜

萨隆吧斯 · 发表于 2009-11-23 08:07

谢谢分享！

扁舟 · 发表于 2009-11-23 10:02

本帖最后由扁舟于 2009-11-23 10:07 编辑

谢谢分享

白水 · 发表于 2009-11-23 10:24

谢谢分享~

WST · 发表于 2009-11-23 16:02

我所了解的建筑商新房的价格要低于二手房10%—8%。
* R& M$ V( k; W0 P+ d6 A: tzm72ru 发表于 2009-11-22 22:20

你指哪一段时间？请对比图。

非常兔兔007 · 发表于 2009-11-23 20:43

看图说话：从09年开始至今，新房价格低于二手房。个人市场观察证实，新房价格却是低于旧房5-10%左右

YOKO · 发表于 2009-11-23 22:03

谢谢分享！

edmonton-fish · 发表于 2009-11-24 11:59

老朱 · 发表于 2009-11-24 12:55

谢谢分享！

LYDIALI · 发表于 2009-11-24 13:12

thanks thanks

WST · 发表于 2009-11-24 18:08

区间2。炒家出货期

是炒家出货触发了房市的大幅调整，经过1年多的飙升，有的房子价格已经翻番，早期炒家收获极丰。 06年初卡城的炒房主力所买的楼花也相继建成，获利盘涌现，加之萨省经济起飞，房地产刚刚起步不久，于是炒房大军挥资东进。到07年6月中旬，爱城房市已是山雨欲来风满楼，买家一看房子多了，突然歇手，炒家也不在高位接盘。一时路边卖房子的标牌如雨后春笋。有一朋友度假两个星期，回来之后看到房市明显的变化，感叹不可思议。但是此时基本面尚未有变化，人们并不能确定是否是暂时回调，能不能消化掉获利盘。卖家想守住既得利益，也不愿轻易降价出手，买家自然是观望，多空角力，看谁能坚持到最后。二手房价在高位盘整，但有价无市，成交极少，存货则不断攀升。建筑商深谙人们买涨不买跌的心理，新房坚持不降价，此时新房价格已大幅高出二手房价格，很多建筑商半年中几乎没有成交量。从统计来看，房价飙升期，中间多会有调整，多空交锋，也多以多方胜出。特别是中国，近年来不知交锋了多少次，最后都是多方胜出，即使目前金融海啸也不例外。爱城当时多空第一次交锋，胜负难料，往往要取决于形势的变化，我以为有三条主要因素决定了空方胜出：

1。周边的局势，美国次贷问题开始恶化，很多地区房地产大幅调整，促成了本地买家的犹豫，也增加了卖家的心理压力。
2。当地的政策，亚省提高能源税，沉重打击了当地的能源工业，很多项目和投资转移到邻省。并触发了大量萨省工人的回流潮，卖房大军中回流占了不小的比例。
3。建筑商的策略，如果建筑商坚持不降价，抱团取暖，或有可能稳住价格，但是资金链断裂的风险会不断增加，挺到07年11月中旬，终于有建筑商出手，而且一上来就是血拼抛售价，大幅度降价20%以上，封住炒家出逃。曾经同行之间的配合和与炒家之间的联盟已转变成狗咬狗的竞价战， MLS二手房价一个月大跌了6%。（待续）。

老杨 · 发表于 2009-11-24 21:36

沙发！

cocoa · 发表于 2009-11-24 23:06

等着听你分析区间3，怎么觉得看图有点像区间5，也就是现在啊。如果真是这样，岂不是继续看跌。

WST · 发表于 2009-12-6 20:56

等着听你分析区间3，怎么觉得看图有点像区间5，也就是现在啊。如果真是这样，岂不是继续看跌。0 o) r7 e+ ?5 z& W1 @1 D

6 n& T" Y# ?4 P7 ~3 dcocoa 发表于 2009-11-24 23:06

区间3是盘整时期，如果没有金融危机，我想多半会稳定或回升。区间5也是盘整，和区间3是有相似，盘整后上调或下调就取决于基本面了，如果金融海啸再有第二波袭来，恐怕房价难免再跌。如果经济复苏，则多会稳步上升。

前段时间有事耽搁，我将续写完。

WST · 发表于 2009-12-6 21:14

区间3，低迷观望期
该期间大约由07年12月到08年8月。最急于卖房的炒家和建筑商大多已于前期脱手或减少持房数量。剩下的卖家多不愿意以不惜血本降价抛售，并且也有相当的实力坚持。买家则相信没有最低，只有更低，这段时间房价变化不大，成交稀疏，其后的走势实际上要取决于经济政策等形势的变化。论坛上也形成看跌和看涨派，其实，坚定看涨或坚定看跌都颇为主观，谁能预料到一场百年一遇的金融海啸以迫在眉睫。

区间4，金融海啸期
从08年8月到今年年初，金融海啸袭来，股市暴跌，油价由$100多一路下跌到$30，失业率大幅攀升。面对如此形势，买家可谓消声匿迹，表面上看来，房市必受重创，实际上，却跌幅有限，似乎真的验证了经验说法：房价易升难跌，而且升的快，跌的慢。如果不考虑失业带来的威胁，就房市来说，我个人认为，金融海啸给大多数中国同胞带来的不能算灾难，反而是利好，全归因于央行的超低利率。
1。对于买家来说，房价调低了20%，利好就不用多说了。
2。对于自住有房的朋友来说，不论在何时买进，月供可以大幅度降低，本来2千，现在不到一千可能就够了，负担大大减少。房价虽跌，只要不卖，总会涨回的。
3。投资，炒房的朋友持房的成本大幅度降低，做房东租金超过了月供，you get paid to wait. 尽可以安心等待房市回升，最坏情况一如日本，房价低迷几十年，可是那时贷款已由租金付请，白得一套房子。又何必在乎房价跌了多少。
但对于建筑商来说，却是灾难性的，如果危机持续过久，建筑商或将难以维持。在此期间，建筑商和开发商只有不断降价来吸引买家，二手房则随新房同步降价。

老杨 · 发表于 2009-12-6 21:57

沙发！

流光飞舞 · 发表于 2009-12-7 00:07

谢谢，学习中

xjie · 发表于 2009-12-7 00:44

盼望楼主快快更新，不知道现在该买新房，还是二手房？

WST · 发表于 2009-12-7 13:48

区间5，探底回稳期
今年年初，中国经济率先反弹，房地产和股市节节攀升，世界各地也缓步走上复苏之路。本人有以下几条观察，供大家参考：
1。近来，中国的经济对加拿大的经济，股市，汇率和房市的影响越来越大，甚至超过美国。
2。供求关系已逐渐转化，由买方市场转为卖方市场。二手房稳中有升。
3。新房的价格是由建筑商人为确定的，再此期间一直保持稳定不变，由于二手房价格上涨了约6-8%，因此新房的价格约低于二手房价格6-8%，并且此差价限制了二手房房价的任何上扬。可以认为新房房价是否上调，成为今后价格走势的关键。

WST · 发表于 2009-12-7 14:12

盼望楼主快快更新，不知道现在该买新房，还是二手房？
( D' R9 X4 L+ q/ E7 w: }- {xjie 发表于 2009-12-7 00:44

自住房考虑因素多多，以适合个人的需求为首要考虑。
如果仅从投资和升值来说，个人以为现在买新房可能是较好的选择。新房价格低于二手房的情况较少出现（区间5），我想不久就会靠近。
建议多看几家建筑商，关注5-6个比较满意房子，当其中3-4个已经卖掉或涨价，也许就该出手了。

Yongpo_ma · 发表于 2009-12-8 15:20

thanks

xisimer · 发表于 2009-12-12 02:13

谢谢WST的分享，好想拜你为师啊！~请问有什么渠道可以拜师？

WST · 发表于 2009-12-12 23:46

谢谢你对我的认可。不知你想学些什么。投资房地产，或是炒股？

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爱城房市（2）：近年房价的涨落

RE: 爱城房市（2）：近年房价的涨落