为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
' i( m6 H7 D! Y& K$ j! d. u
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
/ W, u" _3 J) ]
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
1 j' R* e0 m5 s( D! ?4 Z
, T  k# C1 b* O, l: K结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
- r3 w  `7 C! R: z- I7 g) Z
注意：纸上谈兵仅供参考。
" y1 t/ [- P/ e# ]2 Y3 X6 r

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
0 @% A2 [* H" b6 M$ ?+ l
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
/ Y6 n1 O& W, \% y0 ^
% ?" ?- W) w! [) H$ a# L; Z: }2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

; X( e7 |7 j- r- m0 P  C- Y

. g* r0 R3 l/ c! A  G为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
6 m7 r6 S+ z9 ?8 @7 T0 e一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
: M& ~0 r; k% R- D, G: g! k4 q看涨派帖子的几个通病
: {, D9 o+ T  `2 a' S9 X, l5 H) j7 j谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
4 q6 I# B; m; O+ I: f爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
* M$ w7 ?6 ]9 ^+ B移民生活----Life of Immigrants
6 q% f; J% K+ F: q让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
/ h6 l5 x' u3 Y( g" ?谈房论地----House & Land

3 N8 |: t1 q6 O, M其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
* Y1 A% R& P" b; B


为什么现在不是买房的时候？
& m% C9 e; g5 l- J& D7 }9 C9 Q7 r谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
* W1 M/ L" K2 r' b+ @3 V看涨派帖子的几个通病
1 b, v/ Y% a8 X% r谈房论地----Hou ...

9 n0 [* K/ I/ Z5 `) f收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


( f, ^5 n* J4 k0 Q( ?
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
6 e: `, I" `3 g谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
. u. K6 e+ p* p0 O0 H$ V看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

- F7 L- V1 Y$ U2 x/ N5 s$ e2 H* N( t7 g: N
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
6 d7 w' d: Q6 P% j5 O% v说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
; r, F8 d2 p. e; i# b4 _; H1 ]1 c请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
4 I, l$ ^' G' g. O* W% J
1 ^. ^; Y$ Q& s! _4 T4 H% ]如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

" E  u, Y: `4 j) _/ M& E恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
1 i3 @  V+ F+ {' g楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
3 k  @1 D0 G% [为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
. d+ I$ d7 A# }; H8 _" ORatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

+ q2 }& V7 ]) \# f+ ]% Y( A

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
6 E3 }% A7 {0 f% e8 F' q$ F1 M4 v2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
* n# }4 U8 a' O( B6 c) b2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
+ [1 _# ~0 V2 b; T  I/ n2 p# ]3 Wratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

# A; }* B# v2 M4 B, R: p1 O现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
( T; o; V! }) u说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
0 e* `, [. u  r这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

! `. P: D" P; _% y& k; f, ^
2 s. s/ g( c. t" {2 i忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

( }: v$ M* f0 a, f% x0 [% A, B- y2 u- S是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
' `0 j, Q7 r% S9 ]/ j  l
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
) u6 `  l# H- w3 |/ q

5 e' ]$ ]' M* E3 ~- N0 Y我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

) }. ^2 G5 G/ t- ?: ?6 j# j7 C7 `4 ~3 }我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
* J* I4 W! |" z6 m- w

# k0 f3 p3 W; L# j9 A是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

1 F7 @) D8 \: h7 `# P# x! Y0 O也太简单了吧！！

  p' P# m' n4 i; [
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
& }3 y! T5 [$ f/ z2 {/ t: o房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
8 o& d4 X9 S7 e, \% G  Y" T& }大家看看他回贴就能了解出来.
  b( G4 k! H* s( |3 H我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

. i' [; h6 @( E2 W, d2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
+ v1 `. i% u; e0 y, m2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
$ c) i# s. _8 W) Q2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
4 `; J- |" h7 E0 p5 _2 |  L, L2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
0 S$ W; G! [- I* @8 `* ~" Y! O2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
5 y5 C2 ?. {5 D
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
# O+ [* [) z/ }
# ]& ^! `! X) `+ t% l打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

3 j0 F$ E4 d8 u* lratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
: w2 z" k( U, P- g! x: c
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
! M# s" r" E7 g- t
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
8 C& |( O: Z6 G- {$ v+ g
大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
$ u6 h8 h- z' i9 a8 i- q  F, a6 V
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

) s7 z1 @# k9 A3 D- O3 ^
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
) V6 B0 |2 P' B" N$ p' P6 T我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
" K( C- x# P0 |' g
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
  h! ?$ ~# e+ C/ ^: Q

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
; `( m$ Y% I5 p/ |4 l不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
" q4 ?5 e. ?6 u& a% d: m我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

, ?6 T" y  O+ w. w% ]
到底是谁病态？
( j4 @) V1 ^. H! H  ^$ Y5 o
, S9 Z; _' s! N我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
& m2 t% k' v/ p6 B( z, H
; O# N; J" m. N* Q% ^  n6 C, h% l你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

. x. Q$ ]: ?! _另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
# V' ^+ F0 d8 B4 [

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
1 m5 K8 ^" @8 j+ \8 z  h$ K* D

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

- s" j$ |% ], d也太简单了吧！！

难道你反而观之。